穩地產政策顯效，3月重點城市新房成交環比增近五成

一系列穩地產政策開始顯效，3月重點城市住宅成交面積環比增長近五成，特別是3月下旬，重點城市成交面積明顯回升。不過，從同比看，3月重點城市住宅成交面積仍下降近五成。一季度整體看，百強房企業績規模同比大幅降低47%，各陣營房企業績增速分化較大。

業內人士認為，在疫情反復、房企推貨節奏安排、消費者購買力缺失等各因素綜合影響下，一季度房企銷售業績表現不佳，市場整體依舊低迷。預計在更多支持政策影響下，二季度市場成交或筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。

3月下旬成交明顯回升

在一系列利好政策支持下，3月下旬，重點城市商品住宅成交明顯回升。

克而瑞研究中心數據顯示，從周度數據看，第10～12周，30個重點監測城市商品住宅成交持續走低，上海、深圳、南京等成交連續三周下滑。第13周，重點城市成交明顯回升，已基本恢復至月初的單周成交規模，深圳、青島等成交放量增長。3月整體來看，30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%，其中，一線城市成交環比增長7%，26個二、三線城市市場成交環比增長56%。

不過，從同比看，30個重點監測城市商品住宅成交面積跌幅擴至47%，市場整體依舊低迷。

其中，一線城市市場成交同比跌幅擴至49%。受制于疫情反復，上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態，成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期，3月上中旬市場表現疲弱，新開盤項目平均去化率低至三成。隨著居民按揭貸款松綁，多數銀行下調房貸利率并縮短放貸周期，3月下旬北京、廣州市場開始回溫，但整體市場熱度較去年同期仍相差甚遠。26個二、三線城市成交同比跌幅擴至46%。六成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。

部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩，例如海口成交同比跌幅收窄至3%；又如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項目平均去化率達50%，高新、港務區等熱點板塊時有項目“日光”。樓市下行壓力大的城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續時間較短，側面印證城市強弱轉化很大程度上取決于市場供求關系。如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。

房企銷售額增速分化較大

從房企一季度銷售業績看，整體并不理想。

克而瑞研究中心數據顯示，3月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額5115.4億元，環比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；從同比看，降幅達到52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點；相比1月業績規模降低2.6%。累計業績看，1～3月百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%，也低于2020年同期水平，一季度開局慘淡。

中指研究院數據也顯示，1～3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷售額超千億房企2家，同比減少3家；超百億房企46家，同比減少30家。TOP100房企權益銷售額均值為119.5億元，權益銷售面積均值為85.1萬平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

1～3月，不同陣營銷售額增速分化較大，第一、三陣營同比增長。據中指研究院統計，千億以上陣營企業2家，銷售額均值同比下降22.1%。第一陣營（500億～1000億）共2家，銷售額均值同比增長19.4%，在四個陣營中增速最快。第二陣營（200億～500億）有18家企業，銷售額均值增長率為-0.7%；第三陣營（100億～200億）共24家，銷售額均值增長率為6.2%。第四陣營共35家，銷售額均值增長率為-22.3%。

其中，碧桂園銷售額為1328.9億元，萬科為1045億元，保利發展為888.3億元，融創為724億元。

二季度市場成交或筑底企穩

對于多數規模房企銷售表現不佳的原因，克而瑞研究中心認為，一方面是受到市場低迷、行業信心不足的影響，另一方面企業自身的推盤及營銷積極性也普遍不高。

億翰智庫認為原因主要有四方面。一是疫情反復，推貨、看房購房均受影響。二是城市分化差異性存在，需求釋放已無基礎。三是政策嚴格約束下，有效需求難以實現。四是收入和預期負面，購買力不足。此外，房企的推貨節奏，各節點的推貨量安排，貨量的建設施工進展等都是影響企業銷售的關鍵因素。

近期，中央和地方不斷釋放穩地產信號。國務院金融委強調，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。隨后銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

克而瑞研究中心預計，房地產金融政策或將適度控制去杠桿節奏和力度。首先，房企整體融資環境有望明顯改善，國企、央企及優質民企或將更為受益。其次，居民按揭貸款或將繼續松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

展望未來，克而瑞研究中心認為，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或將加劇分化。首先，一、二線城市市場大概將在4、5月回穩。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場或將率先企穩。二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產市場或將輪動企穩。其次，三、四線城市市場回穩需要較長時間周期。其中，強三線城市房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩住，弱三、四線城市房地產市場或將繼續盤整。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。