龍頭房企資金面翻轉(zhuǎn):規(guī)模化競爭進(jìn)最后一輪？

在前十大房企不同的操作思路背后，是規(guī)模化競爭仍存。過去三年通過收并購、深入二三線而獲得大量土儲的恒大、融創(chuàng)、碧桂園等，已經(jīng)站在了規(guī)模競爭的前列，土地儲備飆升都在1億平方米以上，把傳統(tǒng)的大型房企萬科、中海外、保利地產(chǎn)、金地、華潤等拋在了身后。

今年房地產(chǎn)行業(yè)最為引人注目的事件之一，便是中國恒大引入1300億戰(zhàn)投大幅降低負(fù)債率。與恒大步伐一致的還有近兩年大規(guī)模收并購的融創(chuàng)中國，其也提出降低凈負(fù)債率的目標(biāo)。

而另一邊，前期穩(wěn)健的萬科、中海外、龍湖卻在逆周期加杠桿，瞄準(zhǔn)機(jī)會吸納土儲，繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

不同房企出現(xiàn)不同的選擇，但都指向同一個方向“規(guī)模和效益并存”。在以2016年深圳9·30新政為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控開始一年多后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行周期，土地市場開始調(diào)整，投資“抄底”機(jī)會出現(xiàn)，這是萬科等逆周期加杠桿的原因。而恒大、融創(chuàng)等降杠桿的行為，則是前期規(guī)模化擴(kuò)張已到極致，開始注重資金安全與效益的考慮。

加杠桿還是降杠桿？

前三年里做了大量杠桿擴(kuò)張的中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國等企業(yè)，如今也開始追求財務(wù)穩(wěn)健了。

尤其是11月初，中國恒大間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，達(dá)成今年第三次戰(zhàn)投，使中國恒大凈負(fù)債率較去年末大降超六成。

自2009年上市至今，恒大資產(chǎn)凈值增長約13倍，規(guī)模高速擴(kuò)張的同時負(fù)債率高企。據(jù)其2016年中期數(shù)據(jù)計算，凈負(fù)債率高達(dá)92.97%。

2017年初，中國恒大提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即由“規(guī)模型” 向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，然后在年中公布了降負(fù)債率的目標(biāo)：計劃在2020年6月末，凈負(fù)債率降至70%左右；恒大還準(zhǔn)備在未來三年開啟土地儲備負(fù)增長模式，以降低土地費(fèi)用支出。

在收購萬達(dá)文旅資產(chǎn)后，融創(chuàng)中國也開始降低負(fù)債率。據(jù)申萬宏源報告， 2017年接連拿地之后，融創(chuàng)中國上半年負(fù)債率位居眾房企之首。此外，2016年融創(chuàng)發(fā)行了99.57億元永續(xù)債，若把其歸至債務(wù)欄目下，那么融創(chuàng)的凈負(fù)債率將在100%以上。

融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示，未來會少拿地。總裁汪孟德則透露，到2019年底，融創(chuàng)將把負(fù)債率降到雙70%（資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率）。

今年銷售規(guī)模沖上第一的碧桂園同樣開始控制負(fù)債。8月，CFO伍碧君透露，“碧桂園將控制公司的凈負(fù)債率不超過70%。”

此外，因在并購市場快速擴(kuò)張的陽光城，其負(fù)債也在迅速增加，今年前三季度，凈負(fù)債率已達(dá)281%。陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌希望，未來將凈負(fù)債率降至70%左右。

一邊是野蠻生長后開始修剪枝丫降杠桿，一邊則是前幾年穩(wěn)健甚至略顯保守的萬科、中海外等開始反周期操作，加大杠桿拿地。

在9月5日萬科的投資者電話會議上，證券事務(wù)代表梁潔表示，萬科凈負(fù)債率僅19.6%，未來還有增加杠桿的空間。

一直保持行業(yè)凈利潤第一的中海外也開始擴(kuò)大規(guī)模，今年公司提出拿地千億的目標(biāo)。截至6月末，其凈負(fù)債率為16.1%，相較去年同期有所上升，顯示擴(kuò)張加速。

金地、華潤置地等房企的變化更為明顯。2016年底至2017年中，華潤置地凈負(fù)債率上升17.7個百分點(diǎn)至41.5%；保利地產(chǎn)則從55%增加至86.6%，上升了31.4個百分點(diǎn)。

規(guī)模化競爭未了

在前十大房企不同的操作思路背后，是規(guī)模化競爭仍存。過去三年通過收并購、深入二三線而獲得大量土儲的恒大、融創(chuàng)、碧桂園等，已經(jīng)站在了規(guī)模競爭的前列，土地儲備飆升都在1億平方米以上，把傳統(tǒng)的大型房企萬科、中海外、保利地產(chǎn)、金地、華潤等拋在了身后。

華潤置地上半年掉出了銷售前十之后，管理團(tuán)隊進(jìn)行了反思，并在三季度重回前十。

深圳一家大型房企的項目公司人士感嘆，銷售排名還是很重要，為了沖擊年度業(yè)績，集團(tuán)要求各分公司年底加快銷售，一些本可以留到明年的樓王房源也被要求清盤。

金地集團(tuán)認(rèn)為，“在競爭資源和市場份額過程中，規(guī)模已成為重要競爭力，是房企獲取融資優(yōu)勢及參與土地競爭的重要基礎(chǔ)，也是開發(fā)企業(yè)中長期完成轉(zhuǎn)型的必要保障。”

在去年銷售過千億之后，金地集團(tuán)及旗下金地商置均認(rèn)為，公司規(guī)模還有擴(kuò)展的空間。

萬科只有數(shù)千萬平方米的土儲面積，只能支撐差不多兩年的發(fā)展，再加上公司極低的凈負(fù)債率，即使在今年花550億拿下廣信資產(chǎn)包后，也依然有空間繼續(xù)擴(kuò)大投資。

梁潔認(rèn)為，萬科的土儲量雖然不會影響短期銷售，但會限制未來增長能力，“還是需要適度利用市場機(jī)會購買相對多的土地。

據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，今年5月至10月，萬科、保利土地總成交金額分別為1495.44億元和1228.28億元，位列第一第二，各拿地118宗、99宗；1-7月，中海外新增土地儲備40宗，合計建筑面積899萬平方米（權(quán)益面積761萬平方米），是去年同期的3.9倍。

業(yè)內(nèi)指出，一些房企逆周期加杠桿背后，是房企的規(guī)模化競爭或許進(jìn)入了最后一輪。很多規(guī)模較小的房企還想利用這個時間窗口彎道超車，進(jìn)入第一、第二梯隊，如新城控股提出了3000億銷售目標(biāo)。

為了擠進(jìn)行業(yè)前列，一些中小房企成為今年土地市場的常客，凈負(fù)債率大幅上升。

不過，大型房企雖然注重規(guī)模，但更強(qiáng)調(diào)效益。作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，今年初，恒大董事局主席許家印明確表示，恒大要從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向效益提升，將通過強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品附加值；強(qiáng)化內(nèi)部管理，采用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式控制成本，并大力降低營銷、管理、財務(wù)三大費(fèi)用，這兩大措施穩(wěn)步提升盈利水平。

中海外董事局主席顏建國則稱，“規(guī)模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做。”未來3-5年，中海外將主要資源集中在住宅開發(fā)，加快周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤雙增長。

11月8日，中海發(fā)布公告稱，前10個月實(shí)現(xiàn)銷售合約額達(dá)2005.94億港元，相應(yīng)銷售面積1242.16萬平方米。與此同時加速推動項目發(fā)展，2017年計劃新開工面積1900萬平方米，是去年的1.75倍。2017年，中海在建面積高峰值將超過3000萬平方米，創(chuàng)歷史新高，為2018年及未來的可持續(xù)快速增長奠定基礎(chǔ)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。