土拍市場(chǎng)變奏：上海多宗宅地低溢價(jià)成交

11月23日和24日，上海土地市場(chǎng)接連出讓位于浦東航頭、寶山羅店和松江的4宗居住用地，最終4宗地塊分別被華潤(rùn)置地、卓越、金地和綠城競(jìng)得。這4宗宅地均以1%以內(nèi)的低溢價(jià)率成交，但實(shí)際樓板價(jià)并不低，加上合理的建安成本，未來(lái)項(xiàng)目的成本價(jià)已與周邊二手房目前成交價(jià)格齊平。

24日下午，上海松江2宗居住用地迎來(lái)出讓。由于2宗地塊有效申請(qǐng)人數(shù)均為3人及以上，根據(jù)競(jìng)拍規(guī)則，地塊將采取競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓。最終金地和綠城在評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)中勝出，分別競(jìng)得新橋鎮(zhèn)地塊和永豐街道地塊。信息顯示，松江區(qū)新橋鎮(zhèn)陳春路一號(hào)C-2地塊最終成交總價(jià)18.54億元，溢價(jià)率0.11%，樓板價(jià)29843元/平方米；松江區(qū)永豐街道H單元32-01號(hào)地塊成交總價(jià)6.02億元，溢價(jià)率0.33%，樓板價(jià)26281元/平方米。

而11月23日出讓的浦東航頭和寶山羅店地塊則由于地塊有效申請(qǐng)人數(shù)均為2人，根據(jù)競(jìng)拍規(guī)則，這2宗地塊采取掛牌方式出讓。其中，浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)三單元B1-02地塊被華潤(rùn)置地以34.36億元競(jìng)得，樓板價(jià)2.78萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率0.09%；寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)BSP0-2202單元H-02地塊被卓越集團(tuán)以25.82億元拿下，樓板價(jià)29011元/平方米，溢價(jià)率0.04%。

值得關(guān)注的是，上海接連兩天出讓的地塊溢價(jià)率雖低，但絕對(duì)樓板價(jià)并不算低。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，以航頭宅地來(lái)看，周邊次新樓盤如金地藝華年，近兩個(gè)月二手房成交均價(jià)在3.6萬(wàn)元/平方米左右，而昨天成交的航頭地塊預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目成本價(jià)也要在4萬(wàn)元/平方米以上，未來(lái)項(xiàng)目的獲利空間有限。寶山羅店地塊未來(lái)該項(xiàng)目成本價(jià)要達(dá)到4.2萬(wàn)元/平方米以上，而當(dāng)前板塊內(nèi)次新房成交均價(jià)基本在4.1萬(wàn)元/平方米左右。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)溢價(jià)率雖然很低，但實(shí)際成交價(jià)并未下降，只不過(guò)是政府出讓土地時(shí)抬高了底價(jià)而已。“近期土地起拍價(jià)格大多頂?shù)椒科蟪惺芰Φ?lsquo;喉嚨口’，能夠接受底價(jià)的房企就不多，參與競(jìng)拍的房企少，看上去土地成交的溢價(jià)率幾乎為零，實(shí)際地價(jià)并沒(méi)下降。”該人士也認(rèn)為，即便土地實(shí)際成交價(jià)格并不低，土拍市場(chǎng)還是明顯降溫了，同樣地塊如果放在2016年，即便起拍價(jià)高，恐怕仍不乏開(kāi)發(fā)商趨之若鶩。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，第47周（11月13日至11月19日）中，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市土地成交均價(jià)8109元/平方米，環(huán)比上浮10%，從第43周以來(lái)重點(diǎn)城市土地成交均價(jià)連續(xù)上浮，溢價(jià)率雖然走低，但土地成交價(jià)格不降反升。事實(shí)上，由于土拍對(duì)資金要求嚴(yán)格、以及采用招掛復(fù)合等方式進(jìn)行出讓，一線城市土地市場(chǎng)降溫顯著；二線城市近期土地大多以低溢價(jià)成交，土拍市場(chǎng)冷卻范圍增大；而三四線城市近期高地價(jià)土地比例有所增加，例如常熟、南通等地，仍不乏房企積極拿地進(jìn)入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。