新政節(jié)后催生深圳樓市小陽春？銀行人士：房貸沒有想象中那么暖

近日，深圳樓市陸續(xù)傳出小陽春的消息。深圳貝殼研究院稱節(jié)后（2月18日至2月21日）新增客源量增長340.3%，帶看量增長1288%；深圳中原進(jìn)一步發(fā)布成交數(shù)據(jù)稱，2月19日至2月25日，深圳樓市新房住宅共成交231套，環(huán)比上漲1676.9%；二手住宅共成交666套，環(huán)比上升974.2%。

在銀行方面，2月29日，深圳某大行資深按揭業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對財(cái)聯(lián)社表示，節(jié)后以來該行所服務(wù)的一手樓盤看樓人數(shù)未感覺明顯上升，不過，從一二手房貸申請和問詢的數(shù)量來看，環(huán)比節(jié)前的確略有增長。

該人士認(rèn)為，近期房貸沒有想象中那么“暖”，可能跟金融業(yè)務(wù)流程稍微滯后于成交有關(guān)。綜合來看，市場各方還在博弈當(dāng)中：剛需購房可能還是受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境和收入預(yù)期的影響，而投資購房需求還處于觀望的態(tài)度。

2月29日，深圳中原地產(chǎn)某區(qū)域總監(jiān)對財(cái)聯(lián)社表示，前期的利好政策累計(jì)效應(yīng)逐步發(fā)力，數(shù)據(jù)也顯示近期深圳樓市回暖很多。但是下一步是否會繼續(xù)放寬政策，估計(jì)還要再觀察。

節(jié)前新政不夠力？

上述大行人士表示，2月LPR大幅下調(diào)的確讓有意購房者在心理上有一定改善，不過LPR一年一調(diào)，真正生效需要在明年的房貸合同上才行。3月份生效的貸款利率是去年LPR調(diào)降的利率。

數(shù)據(jù)顯示，2023年央行有兩次降息，分別是6月下調(diào)1年期LPR和5年期以上LPR（均下調(diào)10個基點(diǎn)）、8月下調(diào)1年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn)，但5年期未變。

2月26日，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布2024年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。一線城市中，新房銷售價格北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%，上海上漲0.4%，二手房銷售價格北京、上海、廣州和深圳分別下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。

數(shù)據(jù)顯示，深圳1月份一二手銷售價格下降幅度居一線城市前列。

實(shí)際上，深圳一直在優(yōu)化房地產(chǎn)銷售端政策。去年11月深圳發(fā)布優(yōu)化政策，宣布二套房首付由7-8成調(diào)整為4成、取消成交總價750萬的豪宅線之后；年前的2月7日，深圳再次優(yōu)化了樓市相關(guān)政策，主要的調(diào)整是深圳戶籍居民家庭無需社保即可購買兩套住房，單身限購1套以及非深戶社保要求降至三年。

前述深圳中原地產(chǎn)某區(qū)域總監(jiān)對財(cái)聯(lián)社表示，前期的利好政策累計(jì)效應(yīng)逐步發(fā)力，數(shù)據(jù)也顯示近期深圳樓市回暖很多。但是下一步是否會繼續(xù)放寬政策，估計(jì)還要再觀察。

近日，市場傳聞稱，有關(guān)部門有意進(jìn)一步放開北京、深圳和上海核心區(qū)的限購措施。不過，截至目前未獲權(quán)威部門證實(shí)。

投資需求面對區(qū)域競爭

近日，深圳樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后一周（2月19日-24日）深圳二手住宅成交量已經(jīng)接近2023年3月的“小陽春”水平，對比春節(jié)前上漲近80%，對比2023年春節(jié)后首周上漲63%。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，在國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城1月份商品房銷售價格數(shù)據(jù)中，如果按新建房同比價格指數(shù)來看，深圳為95.9，僅高于惠州、金華，在70個城市中位列倒數(shù)第三位。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日對媒體表示，市場最終能否企穩(wěn)，要看3月份和4月份的數(shù)據(jù)。一方面，去年3月下旬開始，銷售開始放緩，形成了低基數(shù)；另一方面，節(jié)前重點(diǎn)城市相繼出臺重磅紓困政策，加上今年將穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需、促就業(yè)放在更加突出的位置，考慮到需求端正在修復(fù)，預(yù)計(jì)3月份和4月份商品房市場將回到企穩(wěn)態(tài)勢。

上述大行人士認(rèn)為，深圳樓市總體上沒有想象中那么暖：剛需購房可能還是受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境和收入預(yù)期的影響，而大部分投資購房需求還處于觀望的態(tài)度。綜合來看，市場各方還在博弈當(dāng)中。

與此同時，毗鄰深圳的香港在房價連跌9個月之后，2月28日宣布即日起取消所有住宅物業(yè)交易印花稅。

據(jù)了解，此次全面撤銷的三項(xiàng)買房印花稅，是自2010年香港樓價飛漲以來陸續(xù)推出的。其中，額外印花稅是為了打擊炒房客而設(shè)；新住宅印花稅是針對所有在港已擁有住宅的業(yè)主。而買家印花稅則是針對所有非香港永久居民、或者是以公司名義在香港購買住宅者。

歷史數(shù)據(jù)顯示，此前赴港投資購房、購房移民的人群相當(dāng)一部分是來自大陸，市場人士相信此次香港取消印花稅會分流部分內(nèi)地投資購房的需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。