未來樓市“促消化”將是主基調

在降息降準接連出擊,政策利好頻出的2015年,濰坊樓市還算安穩走過了這一年。轉眼已是年底,濰坊樓市即將迎來2016年,明年的樓市是否穩健依舊?房價是漲是跌?相關政策是緊是松?

市場仍將以價換量,加速庫存量消化

臨近歲末,樓市正處于2015年最后的去庫存階段。近期,中央決策層兩次提到房地產去庫存。業內人士指出,房地產市場政策再次釋放調整信號,意味著去庫存仍將是2016年房地產市場的重點,未來政府層面有望繼續出臺具體措施,而各地方尤其是目前庫存高企的三線城市,去庫存措施也會相繼出臺。

2015年的濰坊樓市,整個房地產市場持續不振,特別是前三個季度庫存增量,多數開發商的業績達成率都不太理想。當下年關將至,在年報壓力下,為了沖刺年終業績過個好年,一些房企已采取價格措施來拉動銷量。中小房企更是難逃一劫,面對著高庫存、低去化的窘境,大多數開發商均表示,年底的收官大戰,去化庫存仍為主旋律。有業內人士向記者表示,從今年底到明年初,項目基本還是以去化庫存為主,推出新品的可能性還有待研究,以價換量依然是現階段主要的銷售方式。隨著時間的推移,庫存會逐步消化。當然,庫存要完全消化還需要很長的一段時間,因此現階段各大開發商打出的價格還是足夠優惠的。

目前市場上可挑選的房源充足,但專家建議有計劃的購房者們應抓住優惠利好盡早出手,宜早不宜晚。

政策繼續保持寬松,救市力度或加大

相關政策的制定對于樓市的沖擊力無疑是巨大的,寬松的信貸、金融政策能充分刺激購房者的置業熱情,提高銷量,拉動房價；政策收緊則會打消購房者的積極性,抑制房價增長,樓盤銷量低。

在即將過去的2015年,國家出臺了一系列救市政策,亟待轉變中國房地產市場冷清的局面。首套房最低首付比例降至25%,購房門檻降低；提高公積金貸款額度,購房能力提升；連續的降準降息,購房成本下降等利好政策層出不窮。濰坊本地今年主推公積金降低首付、放寬條件、提高額度等政策,還出臺了鼓勵企業購買租賃公租房,支持企業參加棚改,取消政府控房等政策。種種跡象表明,樓市調控漸漸轉為地方調控。濰坊不能與北上廣這些房價漲幅過快、樓市泡沫大的城市相比較。濰坊房地產市場處于發展的初級階段,房價總體相對穩定,調控力度不會像一線城市那樣大。

濰坊住房不限購,對于貸款購房的相關政策相對較為寬松,縱觀濰坊2015年的樓市發展,仍然存在供大于求,庫存去化周期較長等問題。2016年,相信政府仍將繼續保持寬松的金融政策,甚至還會加大救市力度。

房價將延續穩定走勢,漲跌起伏不大

房價一直是購房者要考慮的重要問題,那么明年濰坊的房價走勢如何?

“濰坊屬于三線城市,社會環境穩定,同時,目前市場上的庫存較大而購房者相對較少,房價上漲的動力不足。”碧桂園高級經理莊涌祺說道。

據悉,濰坊僅今年上半年完成房地產開發投資213億元,新開工550萬平方米,而上半年濰坊市區消化商品房庫存5407套、59.5萬平方米。由于市區庫存量不小,按照2015年的銷售速度來看,至少需要兩三年的時間才能消化完。

以往,一些往年銷量不錯的樓盤,拿出部分房源進行促銷,擴大自身的影響力來吸引消費者。但在今年,幾乎所有的樓盤都推出了特價房以及各種折扣購房的促銷手段,通過變相降價的方式來贏得銷量。一些小的開發商在前期由于投入較大,再加上目前樓市銷售并不景氣,導致開發商資金鏈比較緊張。“當下的樓市政策相對寬松,國家的救市力度不減,我們看好2016年濰坊樓市的發展不會降價,但為了配合相關政策促進銷量,我們依然會進行多重優惠活動。”一位樓盤負責人說道。

一些樓盤的開發商也表示,明年濰坊樓市將延續今年走勢穩定發展,不會出現大漲大跌的情況。

銷量或將有所提升,但增幅不會太大

在多方利好政策下,濰坊樓市逐漸回暖。12月7日至12月13日,濰坊市區住宅成交865套,成交面積共計102415.55平方米,奎文區成交172套,濰城區成交227套,高新區成交212套,坊子區成119套、寒亭區成交59套、經濟開發區成交23套、濰城經濟開發區成交23套、峽山區成交14套、濱海區成交16套,全市每天的成交量都在百套以上,與2014年同期的數據基本持平。

從往年經驗看,到了12月底,全年的銷售爆發節點已經過去,各樓盤的銷售工作也接近尾聲,2015年全年的銷量預計會與2014年持平。但樓盤銷售和購房者卻不以為意,對于2016年的濰坊樓市仍抱有期待。

隨著經濟的發展,市區的發展規模越來越大,吸引了大量資金和務工人員,再加上濰坊城鎮化的發展吸引了越來越多的周邊人口,為市場提供了大量剛需購房者,2016年市區多個大盤進入尾盤銷售階段,銷量將有一個提升。因此,2016年濰坊樓市將繼續穩定發展,成交量或許會提升,但增幅不會太大。

需求兩極分化明顯,中大戶型是趨勢

縱觀濰坊樓市不難發現,房子差價逐漸拉大。同一區域,房子的單價可相差50%以上,有“低價扯腿盤”,自然也有“高價拉動盤”。目前濰坊市區的均價在4500元/平方米左右,3000元/平方米出頭的樓盤也不少,但銷售并不樂觀。而沿虞河景觀帶8000元/平方米左右的房子卻銷售一空,樓市兩極分化越發明顯。

記者在走訪中發現,虞河生活城、濰京、大有公館、茂華愛琴海、九龍華府、萬達廣場住宅等熱銷項目,銷售好的集中在110—130平方米的改善型房源。與其他城市不同的是,濰坊的熱銷樓盤中70—90平方米的中小戶型并不占“大頭”,戶型面積在90—150平方米的中大戶型才是市場的主流,隨著時間的推移,這種戶型占比不斷提高。

今年10月底,中央決定全面放開二孩政策,從樓市的角度來看,政策的頒布不會立即對地產行業產生影響,但從長遠看,是十足的利好。濰坊房產網近日收到了不少因為“二孩政策”而想要購置大戶型房源的咨詢,有計劃生育二孩的家庭,對于三居室、四居室的大戶型將有不小的需求。2016年,大戶型住宅將出現不小的增長。

隨著社會的不斷發展,人們的思想越來越開放,二十出頭就該結婚生子的傳統觀念成為過去式,越來越多的人選擇晚婚晚育。這樣一種觀念的轉變,也促進著萬達廣場LOFT、陽光100等高品質單身公寓和小戶型住宅的銷售。2016年濰坊的單身人士,定會對這種類型的房源保持持續關注。

濰坊人均收入相對不高,但對住宅品質的要求絕不含糊,對于明年的濰坊樓市,那些高性價比的樓盤,將會受到更多消費者的青睞。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。