莞惠樓市感染 深圳直轄猜想

伴隨深莞惠合并建立直轄市傳聞的再次來襲，“三城一體化”的實質(zhì)加速對東莞和惠州房價的助推更為明顯。

這個元旦，在深圳福田區(qū)工作的白領(lǐng)石月（化名）驚喜地發(fā)現(xiàn)，一個多月前在東莞買的新房單價已經(jīng)漲了近3000元，漲幅超30%。

最近，東莞房價大幅上漲的一個背景是，近幾年頻頻出現(xiàn)的深圳合并東莞和惠州建立直轄市的傳聞再次襲來。1月4日，北京師范大學(xué)教授鐘偉在《第一財經(jīng)日報》刊文稱，深圳和惠州應(yīng)該合并，并且建成大深圳直轄市。

與上述傳聞形成呼應(yīng)的是，深圳、東莞、惠州之間的交通日益便捷，各方政府敲定了軌道聯(lián)通計劃，三城一體化正在加速。

上述種種信號無疑為深圳客去莞惠購房的動力打了一劑“強心針”。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，自2014年的一波“合并”傳聞出現(xiàn)后，2015年莞惠房價一直穩(wěn)步上漲，并飆到歷史高度，“鄰深片區(qū)”漲幅高達三至五成；另一種觀點則認(rèn)為，莞惠房價上漲與深圳高房價的溢出效應(yīng)不無關(guān)系。

鄰深樓盤熱賣

去年11月底，石月跟隨朋友坐上了去東莞寮步看房的大巴車。雖然新樓盤附近工廠密集，生活配套不完善，但是處在一個高速路口，到深圳只需一個多小時。而且，步行15分鐘處有條地鐵線正在施工，建成后將與深圳地鐵聯(lián)通。

出手后，該樓盤的風(fēng)吹草動都牽動著石月的神經(jīng)。“樓盤是（2015年）11月中旬入市，一共1800套，地產(chǎn)商一棟一棟地推，已經(jīng)推了六七棟，每棟120套，賣得非常快，500多套已經(jīng)賣出，其中80~100多平方米的最受歡迎。”

熱賣的不止上述一個樓盤。東莞黃江鎮(zhèn)某樓盤于2015年10月份開盤，附近生活配套相對齊全，開車到深圳四五十分鐘路程，附近的地鐵預(yù)計四五年后開通。該小區(qū)不大，包括三棟住宅樓和一棟公寓，其中的住宅開盤兩個月即售罄。

售樓處的一名小伙子告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“元旦賣出了最后兩套住宅，都是樣板間，毛坯交付，單價從開盤的8000~9000元漲到了12000元。”

《第一財經(jīng)日報》記者了解到，由于東莞的新盤庫存量大，目前的樓市交易多集中在新樓盤。而熱賣的新樓盤大多離深圳比較近，車程約一個小時，且附近有規(guī)劃的地鐵線路。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰對本報記者表示，直轄與合并傳聞對于東莞和惠州鄰深片區(qū)的房價影響非常大，“2015年東莞鄰深片區(qū)的房價基本都漲到10000元以上了，部分距離深圳特別近的區(qū)域都要18000~20000元了。即便是在房價受影響較小的惠州，也漲了不少，離深圳很近的淡水房價已經(jīng)漲了30%，快10000元了，已經(jīng)超過惠州市中心的價格。”

傳聞“力挺”房價

深圳在經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展之后，經(jīng)濟體量龐大，但是空間狹窄，土地面積不到2000平方公里，土地資源已經(jīng)成為掣肘這座城市發(fā)展的最大短板。

與此相隨的是，關(guān)于深圳直轄和合并莞惠的傳聞早在數(shù)年前就在坊間傳開，各種版本不斷刷爆猜想。最近三年來官方的聲音也開始出現(xiàn)，并日益密集。

據(jù)此前媒體報道，2013年1月廣東兩會上，深圳選出的省人大代表王蘇生建議合并深圳、東莞、惠州，并拆分汕尾、陽江、清遠(yuǎn)，以降低行政成本，協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展。一年后，致公黨廣東省委在省兩會期間提交集體提案，建議優(yōu)化廣東行政區(qū)劃設(shè)置，廣州、佛山合并；深圳、東莞、惠州合并。

2014年全國兩會上，政協(xié)委員黃揚略也提交提案，建議將深圳、東莞、惠州所轄行政區(qū)合并設(shè)立深圳直轄市，以推動華南沿海地區(qū)、珠三角地區(qū)經(jīng)濟社會優(yōu)化發(fā)展。

部分接近當(dāng)?shù)卣邔拥娜耸看饲敖邮堋兜谝回斀?jīng)日報》記者采訪時，也或多或少地表達了對于合并的支持。

對于在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)摸爬滾打近20年的江少杰來說，2014年的傳聞對樓市的推動最為明顯，“此前每傳一波，東莞房價就漲一次，然后又跌下來，雖然幅度不大，但是反反復(fù)復(fù)。2014年傳聞出來后，越炒越熱，加上深莞地鐵聯(lián)通的消息出來后，傳聞顯得越發(fā)真實，這導(dǎo)致2015年全年東莞房價都沒跌過，而且從2015年下半年開始漲得很明顯，鄰深片區(qū)漲幅高達三至五成，新房消化得非常快。”

伴隨價格上漲的是成交量的暴增。東莞市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站上的信息顯示，2015年10月全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售9458套，銷售面積104.79萬平方米，分別同比上漲88.7%和84.6%，住宅成交面積首次突破百萬平方米。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w兩個月前的報道，深圳周邊的東莞和惠州這些部分片區(qū)購房的數(shù)量一年超過5萬套，鳳崗、塘廈、松山湖和長安鎮(zhèn)深圳客比例已超過五成，而虎門、清溪和黃江鎮(zhèn)深圳客比例也已達到三成。

炒房炒出上億資產(chǎn)

多名地產(chǎn)界人士接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時認(rèn)為，除上述傳聞外，莞惠房價上漲與深圳高房價的溢出效應(yīng)不無關(guān)系，深圳不少剛需族無力購買當(dāng)?shù)貥潜P，轉(zhuǎn)而奔向莞惠購房。

深圳中原研究中心負(fù)責(zé)人王飛對本報記者說，深圳二手房均價十年前在每平方米七八千元，此后，隨著經(jīng)濟發(fā)展駛上快車道及供求關(guān)系緊張，房價一路上揚，到2015年底已經(jīng)飆到每平方米48000元了，“中間也有過波動，2008年和2011年因為全國市場成交量都低，深圳的房價有所下滑，但是很快又回升了。”2015年4月份以后，深圳房價的上漲幅度更是震驚全國。

深圳房價邁上快車道的這十年也演繹出了很多或喜或悲的傳奇故事，不少人的命運因為房價而改變。

今年不到30歲的張華（化名）已經(jīng)在深圳做了七八年房產(chǎn)中介，他目睹了深圳樓市的劇烈膨脹，也見證了曾經(jīng)的小伙伴的“一步登天”。

張華剛?cè)胄袝r，深圳每平方米10000元的商品房比比皆是，但他工資低，也沒有積蓄，一直不敢出手。2014年6月終于湊了點錢在距離深圳3號線大芬地鐵站附近買了一套產(chǎn)權(quán)沒有保障的小產(chǎn)權(quán)房，單價近7000元。

與張華形成鮮明對比的是當(dāng)初與他一同入職的另一名小伙伴，依靠“左手買進，右手賣出”的炒房技巧，如今已坐擁上億資產(chǎn)。

“做我們這一行的，信息靈通，哪里有什么筍盤第一時間就知道了。他膽子大，開始錢不夠就和其他人合伙搶購筍盤，再轉(zhuǎn)手賣出去，后來就越做越大了。”張華說。

而對于做實業(yè)懷有深厚情結(jié)的陳先生來說，房子已經(jīng)成為他不愿觸及的痛。這十年間他先后在深圳購置了4套房產(chǎn)，其中位于南山區(qū)的3套房產(chǎn)漲幅最為兇猛，單價已經(jīng)在七八萬和五六萬了，但前幾年工廠資金周轉(zhuǎn)遇難時都被他相繼賣出，只剩下一套自住房。2014年，因為訂單量銳減，人力成本不斷上升，無房可賣的陳先生無奈選擇關(guān)了工廠。

未來猶不可知

“三城一體化”的加速及區(qū)域合作的跡象愈加明顯，這被業(yè)內(nèi)人士視為東莞、惠州房價上揚的重要推力。

2015年9月，深圳軌道交通三期規(guī)劃調(diào)整方案通過國家審批。根據(jù)調(diào)整方案，深圳3號線將延長，由深圳龍崗出發(fā)，經(jīng)惠陽入大亞灣。深圳3號線延長線惠州段也稱“深惠城軌”。

2015年11月，深圳地鐵集團與東莞實業(yè)集團簽訂《深莞軌道交通建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方啟動兩市軌道交通線路對接方案，并給出了具體的時間表，從深圳到東莞坐地鐵最快2020年就能實現(xiàn)。

此外，自2014年1月以來，深圳已經(jīng)三次耗費巨資回購高速公路。最近的一次是2015年11月底，深圳市交通運輸委與深高速、深圳龍大高速公路有限公司分別簽署協(xié)議，總花費高達130億元。根據(jù)協(xié)議，南光、鹽排、鹽壩高速及連接深莞的龍大高速深圳段將于2016年2月7日零時起免費通行。

上述動作意味著，未來在莞惠置業(yè)的深圳上班族的交通成本將大大降低。

王飛說，深圳房價已經(jīng)到了歷史高位，未來的走向?qū)⒏嗟嘏c宏觀經(jīng)濟掛鉤。“2015年深圳樓市堪稱政策市，2016年則是經(jīng)濟市，而東莞和惠州的房價也會隨著深圳樓市的波動而起伏。”

她的觀點或許代表了不少人的看法。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。