廣州去年住宅用地樓面地價降21% 10余地王項目將入市

去年廣州出讓各類用地149宗，土地出讓金創歷史新高。合富房地產經濟研究院7日發布了2015年廣州土地市場分析報告。報告顯示，2015年廣州商住用地出讓建筑面積同比持平，平均樓面地價同比下降21%至8144元/平方米，主要是地價較低的外圍區域商住地出讓面積占比提高，拉低了全市地價均價。該報告還指出，廣州全市十幾個地王項目將在2016年集中入市，預計將抬高住宅成交價格。

2015年廣州土地出讓情況

用地類型宗數（宗）用地面積（萬m2）總建筑面積（萬m2）平均容積率出讓金額（億元）單位地價（元/m2）商住用地37269.26707.593.52576.258144商服用地4771.78293.535.73330.7411268工業用地55215.27——2.4219.09887公共用地625.1741.421.577.721863其他用地43.709.932.562.592605總計149545.291486.563.76907.035597

注：工業用地單位地價為單位用地面積地價，其余用地為單位建筑面積地價。數據來源：合富研究院監測

焦點一：土地出讓金創歷史新高

數據顯示，2015年廣州出讓各類用地149宗，用地面積545.29萬平方米，同比下降15.4%，建筑面積約1486.56萬平方米，出讓金額907.03億元，同比增長7.4%，創歷史新高。

其中，商住用地36宗，用地面積269.26萬平方米，建筑面積707.59萬平方米，同比略增，創歷年新高，但與全年商品住房成交1100萬平方米有約400萬平方米缺口；商業用地45宗，用地面積71.78萬平方米，建筑面積293.53萬平方米，同比增長19.7%。

合富房地產經濟研究院的統計數據顯示，2015年廣州商住用地平均樓面地價為8144元/平方米，最高為26217元/平方米；商服用地平均樓面地價為11268元/平方米，最高為18000元/平方米；商住用地平均最高容積率為3.52，商服用地平均最高容積率為5.73。

2015年廣州各類用地出讓金額907.03億元，同比增長7.4%。其中，住宅用地出讓金額576.25億元，占62%；商服用地出讓金額330.74億元，占35%；其他用地出讓金額僅29.4億元，僅占3%。

合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，2015年廣州出讓的商住用地平均地塊面積同2014年相比較大、容積率減小、單價下降。“主要原因在于這兩年成交的商住用地區域分布不同，存在結構性差異。2015年出讓的商住用地以外圍區域為主，少量中心區域地塊，而2014年有相當部分地塊來自中心區域荔灣和天河。”

值得一提的是，2015年商住用地出讓建筑面積同比持平，平均樓面地價同比下降21%至8144元/平方米。平均樓面地價下降主要是2015年外圍區域商住地出讓面積占比提高，而外圍地價較低引起的。

龍斌說，2013年是地王之年，海珠、天河、黃埔、蘿崗、花都、南沙等區域均有單價地王誕生；2014年全國房地產市場進入調整期，但地塊起始價相對上漲，加上該年許多出讓地塊位于中心城區，地價有較大幅度上升，特別是2014年廣鋼新城地塊和天河牛奶廠地塊樓面地價拉升不少；2015年表面上看地價水平是下降了，實際上是結構性下調，同區域地塊出讓起始價仍是往上走的。

焦點二：地王項目扎堆入市或抬高房價

從各區域看，2015年廣州越秀、從化區無商住用地供應；中心區域商住用地成交194.09萬平方米，占全市27.4%，同比大幅下降56%；外圍區域商住用地成交513.49萬平方米，占全市72.6%，同比大幅增長近1倍；黃埔、花都、增城、海珠區商住用地成交量依次排全市前四位，占比均超過10%。

2015年中心區域商住用地出讓金額占全市55.7%，外圍區域因其出讓量大出讓金額也占44.3%。海珠商住用地成交金額最多，達152.79億元，占全市28.4%；黃埔區出讓金額貢獻也不小，為121.01億元，占全市21%。

合富房地產經濟研究院分析，從近三年的情況來看，商住用地出讓主要集中在外圍區域黃埔、增城、南沙，以及中心區域荔灣、天河、海珠，未來兩三年新建商品住房的供應將來自這些區域；番禺、從化供應以存量為主。

2015年廣州各區商住用地樓面地價較2014年整體保持平穩，舊黃埔和蘿崗區合并拉低了新黃埔區的平均樓面地價。

合富房地產經濟研究院表示，全市十幾個地王項目將在2016年集中入市。當前近幾年商住地王項目逐步入市，不少項目地價占房價比例超過60%，甚至超過80%（如南玻地塊），這些項目開發商面臨很大挑戰和資金風險，如果房價長期保持平穩，項目盈虧可能出現問題，不利于行業的發展。從這一角度，只要市場允許，開發商必然采取調高房價的措施。

中原地產也分析認為，“地王”可能將拉動成交價的上漲。

焦點三：海珠、天河商服用地樓面地價刷新紀錄

去年，琶洲互聯網創新集聚區大批地塊亮相，掀起了廣州商業服務業用地出讓高潮。

報告指出，2015年廣州出讓的商服用地平均地塊面積同2014年相比小很多，而容積率和單價大幅提升，主要原因是出讓區域不同。2015年出讓的商住用地以中心區域海珠和天河區為主，少量外圍區域地塊。

2015年，廣州中心區域商服用地成交214.92萬平方米，占全市71.3%，同比大幅增長4倍；外圍區域商服用地成交86.11萬平方米，占全市28.7%，同比大幅下降57.5%；海珠、天河區商服用地成交量在90萬平方米以上，依次排全市前二位，占比均超過30%。

合富房地產經濟研究院分析稱，從近兩年的情況來看，商服用地出讓主要集中在海珠、天河、黃埔、南沙、花都、番禺等區，未來兩三年供應將來自這些區域；從化商服用地供應較少，與其城市發展現狀和方向相關。

2015年，海珠、天河商服用地樓面地價創新高，其他成交區域均有不同程度的上升。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。