非住宅物業格局未定 灣區企業珠江城市管理如何打出“差異牌”?

大灣區是我國發展較為廣泛的地區之一，2019年，大灣區（內地）人均GDP在全國五個主要城市群中排名第一，人均可支配收入僅次于長三角城市群，排名第二。

房地產是灣區經濟增長的重要一環，過去五年大灣區的房地產行業經歷了快速發展，以深圳為代表，佛山、珠海、肇慶等地房地產投資復合年增長率均超過20%。自1981年深圳第一家物業管理公司成立以來，企業數量不斷增多，規模擴大，物業管理行業種類和規模成倍增加。

智通財經APP觀察到，近期來自廣州的物管企業廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司（以下簡稱“珠江城市管理”）向港交所遞交了主板上市申請。農銀國際和中國平安資本（香港）為聯席保薦人。

資料顯示，珠江城市管理1987年成立于廣州，向大灣區20種不同類型的住宅和非住宅物業提供城市服務。截至2020年末，集團業務覆蓋大灣區九個內地城市中的七個，并進軍其他13個省份的其他省市。根據中指院資料，按照綜合實力排名，2021年集團于中國百強物管企業中排名19位。

公建、住宅、文體三駕馬車文體場館面積行業第一

珠江城市管理通過三條業務線經營，即城市公建服務、城市生活服務和城市文體運營服務，提供多元化服務。城市公建服務主要包括政府機關和企事業單位辦公樓、公立醫院和學校、酒店和購物中心、產業園區等，城市生活服務主要是住宅物業基本物業管理和增值服務，城市文體運營服務主要包括體育館管理服務、體育館運營及配套服務。

截至2020年12月31日，珠江城市管理三條業務線的收入占比分別為47.5%、37.5%和15%。其中來自第三方的收入占比分別為45.3%、33.2%和14.4%，關聯方主要為珠江實業集團及合營企業聯營企業等。

截至2020年12月31日，公司在管項目共431個，簽約建筑面積及在管建筑面積分別為3640萬和3190萬平方米，超過百強物管平均在管面積規模。

從業務線可以看到，集團業務以非住宅物業和文體物業為主。非住宅物業相比住宅物業市場競爭程度低、管理費高、管理費收繳率高、提價相對容易。非住宅物業管理費一般為2至15元/平方米/月，而住宅物業一般為2元/平方米/月左右。文體運營和服務隨著賽事需求增加、政策推動、大眾健身情緒高漲等因素，近幾年發展也較為迅速。

智通財經APP觀察到，在非住宅管理行業，規模大的企業較少，未來拓展空間更大，競爭性較小。文體服務長期具備增長潛力，但是目前國內缺少頂級賽事支撐，導致流量受限。

珠江城市管理在大灣區排名較為靠前。2020年，集團在管面積3190萬平方米，其中第三方外拓面積2550萬平方米，在廣東省百強企業中排名第十，來自第三方外拓面積占比80.1%，在廣東省百強企業中排名第九。

其中子公司珠江文體是一家政府投資為主、企業參與投資、BOT模式的打新公共體育設施企業，其致力于成為中國最大的問題產業綜合運營商。在近20年大型體育館管理發展中，珠江文體先后服務了第十六屆亞運會、2019年國際籃聯籃球世界杯、第49屆世乒賽、蘇迪曼杯羽毛球賽等賽事，2020年在提供文體運營的物業百強企業中，文體場館在管面積第一。

業績波動較大負債率顯著提升

業績方面，2018年至2020年，集團營收分別為7.59億人民（單位下同）、8.61億和8.81億元，同比分別增長13.5%和2.3%。毛利分別為1.73億、2.06億和2.41億元，同比分別增長19.2%和16.6%。凈利潤分別為2453萬、3506萬和6599萬，同比分別增長42.9%和74%。

智通財經APP觀察到，2018年至2019年營收增長主要是在管項目增多業務擴張所致，而2020年營收增長明顯放緩，主要是年內受疫情影響，導致非住宅物業收入增長放緩甚至負增長，而這也是珠江城市管理相比住宅物業最主要的特點，即業績穩定性較差。不同于住宅物業，城市公建、文體物業的營收受環境影響較大。

不過集團的毛利率水平有所提升，因此毛利潤和凈利潤增速明顯好于營收增長。2018年至2020年集團綜合毛利率分別為22.8%、23.9%和27.3%，2020年，城市公建服務和文體運營服務的毛利率增長明顯，一方面是由于疫情期間社會保險基金供款減少、租金減免等影響，而且均高于城市生活服務毛利率。

營收增長較為緩慢，但是受益于高毛利項目增多和費用控制較為良好，帶來利潤率的提升，導致公司凈利潤呈現較為快速增長，卻有容易波動，這是公司業績的基本畫像。

而另一方面需要注意的是，2019年以來集團的非流動資產負債出現顯著變化。2018年至2020年，其非流動資產分別為8937萬、9.65億和9.6億元，非流動負債分別為3781萬、9.21億和8.45億元。流動資產分別為7.39億、9.06億和9.5億，流動負債分別為5.11億、6.43億和7.04億。

具體而言，2019年公司非流動資產增加主要是因為其他應收款（ABS）增加8.58億元，資料顯示，主要是授予關聯方貸款所致。另一方面，2019年增加計息借款9.79億元，其中非流動部分達到8.83億元。其都與2019年公司就資產抵押證券融資安排相關。不過該部分資產負債已經在2021年4月份結清。

而之所以出現該部分變動，與集團的現金流狀況也有一定關系。2018年至2020年末，集團在手現金分別為4.93億、4.97億和4.22億，小幅下滑，經營現金流分別為8516萬、6107萬和1.12億元，增長并不穩定。2019年其投資和融資現金流分別為9.96億和9.38億元，其在手現金顯然難以覆蓋，

而且，雖然公司的流動比率較高，但是公司的總負債比率也逐年升高，從2018年的66.3%升至2020年的81.3%，增加了資產結構風險，其有望在上市后得以緩解，但也需要長期跟蹤觀察。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。