7月上海二手房成交量大漲36% 投資客拋售房產(chǎn)

經(jīng)過三個(gè)月的低迷與回調(diào)，上海二手房市場(chǎng)成交量在7月再度沖高。

據(jù)信義房屋數(shù)據(jù)，2016年7月上海二手房共成交3.85萬(wàn)套，較上月環(huán)比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元，環(huán)比上月增長(zhǎng)39%。成交均價(jià)微漲，為2.79萬(wàn)元/平方米。

投資客拋售兩套房

在剛剛過去的7月，林先生已經(jīng)將自己在上海市長(zhǎng)寧區(qū)伊犁路的一套50平方米的房子售出，總價(jià)275萬(wàn)元，“成交很快，一掛出去就有買家上門，而且也沒有還價(jià)。”林先生說(shuō)，自己在上海做生意多年，名下持有8、9套房產(chǎn)，從去年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)一路飆漲，自己所在伊犁路區(qū)域，均價(jià)從一年多前的3萬(wàn)多元/平方米上漲到現(xiàn)在的5萬(wàn)多元/平方米，“我已經(jīng)有些看不懂了，擔(dān)心市場(chǎng)有泡沫，我手頭的房產(chǎn)較多，總是持有怕后市存在風(fēng)險(xiǎn)，所以想先賣掉1、2套。”林先生說(shuō)，好在出售的過程很順利，一掛出就有買家接盤，自己又欣喜又意外。

數(shù)據(jù)顯示，在年初的1月和3月，上海二手房成交量曾達(dá)到驚人的4.6萬(wàn)套和5.7萬(wàn)套，然而隨著3.25新政的出臺(tái)，4月的成交量大幅下滑到2萬(wàn)套水平，5、6月份也是在低位徘徊，成交量分別為2.3萬(wàn)套和2.8萬(wàn)套。

上海太平洋房屋副總經(jīng)理王超稱，3.25政策出臺(tái)以后，4、5、6月份的成交量都很低迷，從3月的5.7萬(wàn)套下滑至2萬(wàn)多套，價(jià)格也出現(xiàn)5%左右的微調(diào)，這一階段市場(chǎng)轉(zhuǎn)為觀望，需求是被抑制的。而到了7月，政策的消化期已過，市場(chǎng)再度活躍，此前被壓制的剛需、改善型需求被釋放出來(lái)，加上7月上海土地市場(chǎng)單價(jià)、總價(jià)最高地塊頻出，加劇了市場(chǎng)的恐慌心理，出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房的行為。

“怕漲價(jià)”：地價(jià)走高刺激買家入市

太平洋房屋浦東金橋門店經(jīng)理方波表示，7月他們門店成交了10多套房源，業(yè)績(jī)上漲了40%-50%，“外環(huán)外的地價(jià)都拍到3萬(wàn)多了，我們這兒的房?jī)r(jià)才4萬(wàn)多，所以客戶會(huì)選擇出手。”方波說(shuō)，8月的行情會(huì)比7月更好，市場(chǎng)行情將持續(xù)走高。

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸稱，7月上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“淡季不淡”的行情，且交易量增幅超出預(yù)判。目前市場(chǎng)置換需求占據(jù)重要比例，買家往往是賣掉一套或者兩套原有房屋去購(gòu)置新房。因此從新房市場(chǎng)來(lái)看，7月中高端項(xiàng)目有不錯(cuò)表現(xiàn)，7月一、二手市場(chǎng)保持了很好的協(xié)調(diào)性。“盡管7月成交量比較大，但是價(jià)格還是保持穩(wěn)定。主要成交集中在中低價(jià)位段產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)性變化下均價(jià)沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。”劉天旸說(shuō)，7月二手房市場(chǎng)成交活躍，一方面是活躍的土拍市場(chǎng)提高了買家的未來(lái)預(yù)期。另外，7月新房市場(chǎng)供應(yīng)減少，“一房難搶”使一些急于入市的客戶轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)。最后，原先固有認(rèn)知7月是傳統(tǒng)淡季，但是今年7月出現(xiàn)“淡季不淡”的行情，讓很多客戶始料未及，有些買家唯恐到“金九銀十”樓市會(huì)變得更好而錯(cuò)失入市良機(jī)，故在此預(yù)期下不如提前入市。

中原地產(chǎn)中遠(yuǎn)兩灣城的中介業(yè)務(wù)員張碩也稱，7月市場(chǎng)明顯比前兩三個(gè)月好很多，整個(gè)中遠(yuǎn)兩灣城片區(qū)成交了40、50套房源，原來(lái)出價(jià)580-590萬(wàn)元的兩房現(xiàn)在出價(jià)在600萬(wàn)元，房型好的兩房房源基本賣空了。

再出新政空間不大

王超說(shuō)，照目前的情況看，預(yù)計(jì)8月二手市場(chǎng)仍會(huì)延續(xù)7月的火熱勢(shì)頭，成交量仍然會(huì)保持在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)套的水平，如果接下來(lái)連續(xù)三個(gè)月成交量維持高位，價(jià)格將會(huì)再度上漲，“所以我們也很擔(dān)心，如果市場(chǎng)持續(xù)過熱，不排除到了10月份再出政策的可能。”不過王超同時(shí)表示，3.25政策已經(jīng)堪稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，再出臺(tái)新的政策，操作的空間已經(jīng)不大。

房多多聯(lián)合創(chuàng)始人曾熙表示，上海作為一線城市，成交量持續(xù)上升是必然的。即便是在比較低迷4、5、6月份，上海二手市場(chǎng)的成交量也是呈現(xiàn)逐月回升狀態(tài)的，由于新房的供應(yīng)量比較小，大量的成交轉(zhuǎn)移到二手市場(chǎng)，隨著政策被逐步消化，造成7月成交量的爆發(fā)。“從我們目前監(jiān)測(cè)到的情況看，房東的加價(jià)比例在增加，在交易前臨時(shí)跳價(jià)的比例也在增加，在局部區(qū)域比如拍地的區(qū)域，價(jià)格是在明顯往上走的，所以未來(lái)價(jià)格上行的壓力是很大的。”

曾熙說(shuō)，7月的市場(chǎng)情況將成為未來(lái)幾個(gè)月的常態(tài)，預(yù)計(jì)8、9月份市場(chǎng)會(huì)持續(xù)向好。

寶原地產(chǎn)寶山區(qū)域總監(jiān)張燕介紹說(shuō)，尤其是7月中旬以后，客戶購(gòu)房的欲望非常強(qiáng)，不再猶豫了，看過幾套之后就能下定，而前面兩三個(gè)月都是在觀望的。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)火熱，很多客戶擔(dān)心到了9、10月份房?jī)r(jià)還會(huì)漲，所以紛紛出手，“價(jià)格總體穩(wěn)定，有些微漲，談價(jià)的余地已經(jīng)不大。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，應(yīng)該說(shuō)7月上海二手房交易非常熱，這和一手房的市場(chǎng)走勢(shì)基本類似，體現(xiàn)了淡季不淡的效應(yīng)。這有幾個(gè)原因。第一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背景下，后續(xù)是否會(huì)出政策還是比較擔(dān)心的，這個(gè)時(shí)候?qū)τ诖祟惗址渴袌?chǎng)的判斷就會(huì)比較一致，即積極認(rèn)購(gòu)此類二手房非常有必要。第二是持續(xù)的高單價(jià)、高總價(jià)地的現(xiàn)象，使得二手房跳價(jià)的現(xiàn)象比較多，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者也會(huì)積極認(rèn)購(gòu)。第三是隨著7月份新盤的供應(yīng)，會(huì)使得房東急于拋售二手房，進(jìn)而換購(gòu)新房。二手房熱是一個(gè)很大的信號(hào)，意味著此前“3.25新政”后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度依然不減。所以要警惕下半年突然收緊政策的可能。否則目前部分房源陸續(xù)步入到4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，將是倒逼各類新政策的繼續(xù)出臺(tái)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。