租房市場又變天！群租房、“膠囊公寓”統統遭禁

10月30日，廣州市對房屋租賃的管理“三炮齊鳴”：廣州市住建委與有關部門一口氣發布了3份有關住房租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》《關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》《廣州市住房租賃合同》（示范文本）。

其中值得關注的亮點頗多：廣州將全面開啟房屋租賃合同“線上線下”備案模式，逾期不辦最高罰1萬；首次發布的住房租賃標準明確，嚴禁群租房，禁止“膠囊公寓”，人均居住面積不低于5㎡；推行合同示范文本，引導規范租賃雙方公正簽約履約，明確租賃期間，出租人不得單方上調租金等。

租賃房屋不備案逾期將被罰款

新《規則》，規范了房屋租賃市場上各主體、管理上各環節所有參與者的行為，保障了承租人的合法權益：通過開放式的服務模式，讓承租人獲取居所信息的渠道更為廣泛；通過備案，讓承租人享受積分制的公共服務權益更加有保障。

作假將入誠信系統

2013年，廣州曾出臺有關房屋租賃合同網上備案規則，但主要是針對中介促成的租賃合同備案，而新《規則》則明確，自行簽約也需進行網上備案。

據新《規則》，自行簽約的，由出租人辦理網上備案手續；租住租賃企業房屋的，由企業辦理網上備案手續；經中介居間促成房屋租賃關系的，由中介機構辦理網上備案。

出租人、住房租賃企業以及房地產中介服務機構等弄虛作假錄入虛假房屋租賃信息等不良行為將納入誠信系統。

對于出租人沒有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責令限期補辦手續，自然人逾期不補辦登記備案手續的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補辦登記備案手續的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。

備案審核網上進行

為了方便市民辦理租賃備案手續，出租人、住房租賃企業、中介機構可通過網絡完成。

此外，新《規則》還規定，租賃供需發布、備案、審核管理、配套服務均能在線上進行，只要登錄“廣州市房屋租賃信息服務平臺”等進行相關操作即可。

人屋信息均須“實名”

為確保租賃住房供需信息的真實性，《規則》新增了人、屋實名的規定，包括要求服務平臺使用人身份必須實名認證，房屋信息也要通過平臺的產權校驗和街鎮的人工核查，以保證人、屋信息真實可靠。

新《規則》明確，要為公眾提供查詢服務、《備案證明》打印服務。基于該條款，房屋租賃信息服務平臺目前已實現了租賃雙方網上簽約、租金參考價查詢、地圖找房、備案查詢等服務功能。

據相關管理部門透露，未來服務平臺的租賃信息，將及時與公安、教育、公積金等部門對接，方便承租人辦理居住證、公積金提取等業務，享受子女就近入學等公共服務。

廣州首次明確住房租賃標準

人均居住使用面積≥ 5㎡

根據廣州市住房城鄉建設委的新規，廣州今后要嚴禁群租房。同時結合近幾年房屋租賃管理工作的情況，廣州首次明確租房人均居住使用面積不得低于5㎡。

考慮到現實生活中的特殊需要，承租人與同住人之間具有贍養、撫養、扶養義務關系及醫療護理等特殊情況的除外。

這一條款的出發點是通過設置人均居住面積，解決“群租房”亂象，也緩解相關的治安、消防、衛生等問題。

按照新規，租賃住房應當符合消防、燃氣、結構、治安、環保等方面的標準和要求，為承租人提供健康安全的居住環境，提高居住舒適度，保障承租人的健康安全居住權益。

嚴禁“房中房”

新規寫明租客改造住房租賃也有標準，那就是嚴禁“房中房”，單套住房不能加建廚房、衛生間。

住房租賃企業要“以屋管人”

此外，住房租賃企業也有改造住房租賃的標準，也就是“以屋管人”。住房租賃企業管理標準明確了，近年來，國務院、建設部均明確要發展住房租賃企業，積極培育經營住房租賃的機構，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。

廣州市的住房租賃企業如雨后春筍，但卻沒有可依據的執行標準，新規對企業租賃住房的改造劃了界限。

“以屋管人”

就是住房租賃企業要把管理標準固化下來，負責房屋的服務及安全工作，以維護社會治安的穩定。

嚴禁“膠囊公寓”

新規還寫明了宿舍型住房租賃的標準，即嚴禁“膠囊公寓”。新規明確了單位宿舍、住房租賃企業經營的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標準，人均使用面積不得小于宿舍建筑設計規范的相關規定。合理引導、鼓勵宿舍型租賃住房的發展，禁止經營“膠囊公寓”。

廣州發布首個住房租賃合同網簽范本，明確租賃期間出租人不得單方上調租金合同文本還要求明確房屋限住人數，從源頭嚴防群租亂象；還強調不能利用廚房、衛生間、陽臺和地下室儲藏室居住，防范安全隱患。此外，明確租賃期間出租人不得單方上調租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優先續租房屋。既穩定了租金，又穩定了長期租賃關系，維護了承租人的合法權益。

明確房屋維修責任

出租屋有了損壞，到底是業主來維修還是承租人來維修，沒有一個明確的責任劃分，容易導致糾紛產生。而合同文本就對房屋維護及維修的主體和責任進行了明確，避免了責任主體混亂。

例如，條款中明確，對于房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方（承租人）應及時通知甲方（出租人）修復。甲方應在接到乙方通知后啟動維修。逾期不啟動維修的，乙方可代為維修，維修方案經甲方同意后，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應減少影響天數的租金或增加相應天數的免租金期限。

此外，合同文本也明確了住房租賃合同登記備案的主體及方式。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。