廣州增城跨區換房客或增多

9月1日起，廣州11區戶口自由遷徙，戶口不再有“差別”

增城、從化撤市設區前，其戶口不能在市內自由流動，不過這種“差別待遇”自9月1日起消失。廣州市發改委日前公布，9月1日起，增城、從化區執行全市統一的戶口遷移政策。也就是說，不管遷入還是遷出，增城、從化市民的戶口政策和廣州其他9區一模一樣了。記者近日走訪了增城新塘一帶，當地經紀都表示這個政策是一個利好，因為不少來新塘買房子的客戶都是剛需客，戶口是他們考慮的一個因素。滿堂紅鳳凰城區域營業經理劉軍表示，他之前就碰到過一些客戶，他們大學畢業落戶在南方人才市場，因為結婚生子而必須從人才市場或者集體戶口遷出，本來出于預算考慮他們希望買碧桂園鳳凰城，不過就是因為戶口問題，他們選擇樓價高一點但也比市區低很多的番禺、蘿崗、黃埔等區域。他預計這個戶口政策將對10%~15%的客戶產生正面的影響。

以往樓市模式是“一有利好，業主就反價”，不過困擾增城樓市多年的戶口問題一朝得到解決，樓市卻沒有出現漲價升溫的勢頭。中原地產區域營業經理李嘉善告訴記者，增城樓價沒有就戶口利好而應聲漲，最大的因素是周邊一手房供應非常大，一、二手房價格非常接近甚至“倒掛”。從化的情況尤甚，當地基本上是一手房當道，因為戶口政策的利好，開發商都認為會有利樓市，但是不太可能會漲價賣樓。

一二手房價格都在萬元徘徊供應量大難漲價

碧桂園鳳凰城由于樓巴和生活設施完善，多年來成為新塘片區的指標盤，樓價也在該區域首屈一指。中原地產李嘉善告訴記者，目前碧桂園鳳凰城二手房價格在10000~12500元/m2左右，渴市近一年的一手洋房預計國慶期間會推出，吹風價也只是1.2萬元/m2，一、二手房價幾乎同價，而新塘周邊也有譽山國際、時代廊橋等品牌開發商推出的樓盤，價格甚至在“八九字頭”，碧桂園鳳凰城二手房被左右夾擊，即使有戶口的大利好出臺，短時間內難有上漲可能性。

李嘉善翻查了一下成交記錄，碧桂園鳳凰城目前的二手樓價甚至比幾個月前突破1.3萬元/m2還要有所下降，同比去年8月份，價格也差不多，價格變動不大。

滿堂紅劉軍表示，碧桂園鳳凰城開發有十幾年，早期組團雖然樓齡長，但因為靠近交通中心，出行和生活配套都很方便，相比一路之隔的鳳馨苑，雖然該組團只有六七年樓齡，因為組團樓房密度較大，且與中心區相隔一條廣園東路，樓價在1.1萬元/m2，與樓齡更長的組團價格差不多。

戶口利好解決一部分客戶需求

滿堂紅劉軍分析發現因戶口政策而最受惠的群體其實不算多。一部分客人是增城當地人，他們本身在增城就有戶口，不需要利用房子來落戶；一部分客戶是從市區來買房，因這里不受限購政策限制，這部分客戶也不需要遷移戶口過來；一部分客戶在老家有戶口，子女不打算在廣州讀書，他們也不用考慮戶口問題。由于結婚生子需要從集體戶口或人才市場戶口上遷出來，無處可落戶的“新廣州人”是對戶口政策最敏感的一群。他以前曾接待過大學畢業生客戶，他們工作幾年要結婚，戶口就必須從南方人才市場遷出，不過增城和從化當時不屬于廣州戶政的范圍，戶口難以落戶，他們不得不舍棄在鳳凰城看中的房子，轉而在番禺和黃埔買房子。另一群人則是積分落戶的客戶，他們憑借積分可落戶廣州，但增城的房子不能安置他們的戶口，因此他們不得不在市區買套小房子落戶。

對市區的經紀來說，協助業主遷出戶口、新業主遷入戶口是售后服務的一個內容，尤其是學位房區域，戶口是頭等大事，不過碧桂園鳳凰城的經紀卻甚少接觸這一服務內容。劉軍表示，他粗略估計，鳳凰城的房子約有70%的房屋沒有落戶，買房遷戶口的買家不算多。

戶口“標簽”去除換房需求未來將涌現

據了解，以往由于增城、從化不屬于市轄區，戶口不能自由遷徙，尤其是從化購房入戶2013年底結束，買房雖然可成功在從化落戶，但卻非真正的廣州戶口，兩區房屋在“新廣州人”眼里仿如“雞肋”。不過，9月1日后廣州11區戶口可自由遷徙，有可能在未來數年涌現換房需求。“新廣州人”因落戶而不得不在郊區買房，隨著收入增長以及學位需求的出現，有可能賣掉手頭的房屋到市區置業，未來的“新廣州人”不再顧忌增城、從化的戶口“標簽”，選擇這兩個區域的客戶預計會增多，而早已“上岸”的“新廣州人”則因為接手的買家增多，賣房套現的可能性增大。

中原地產李嘉善表示，到碧桂園鳳凰城買房的客戶是“剛需”中的“戰斗機”，的確是因為手頭置業預算有限而到這里買房。滿堂紅劉軍認為，以往碧桂園鳳凰城的業主換房路徑是洋房——別墅，基本上都是同區換房，日后也有可能跨區換房，不再局限在增城換房。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。