上海住宅存量7.38萬套 110平以下戶型最緊俏

據上海鏈家市場研究部數據顯示，截至11月底，上海商品住宅存量為1151萬方，與今年年初相比減少139萬方，跌幅為11%。從今年月度存量變化來看，商品住宅存量呈現明顯下滑趨勢，當前上海存量處于今年最低水平，也是自去年下半年以來的月度新低。而按照今年的去化速度，即便沒有新增項目入市的情況下，目前上海存量可供消化10個月，去庫存周期相對較短。

從存量類型來看，目前公寓產品庫存量達7.38萬套，占比十分明顯，達到85%；而別墅產品的庫存量為1.29萬套，占比不足兩成，其中獨棟別墅占比僅為4%，也就是說目前市場上獨棟別墅存量僅為3千余套。但從今年成交情況來看，前11月公寓產品成交占比達9成以上，別墅產品成交占比僅為7%，而獨棟別墅成交占比僅為1%。按照今年去化速度，公寓類產品目前存量還可供銷售8個多月，而聯體別墅目前存量可供消化近一年半的時間，獨棟別墅目前存量可供消化周期更是超過3年之久。

從面積構成來看，上海鏈家市場研究部數據顯示，目前70平米以下小戶型存量為4700多套，占比僅為5%，而70-90平米、90-110平方米以及170平方米以上的房源占比較為明顯，占比均達到20%以上，尤其是170平米以上房源存量最大為2.23萬套，占比高達26%。但從今年成交情況來看，前11月全市商品住宅成交中，最受市場歡迎的戶型面積為70-90平米以及90-110平米的產品，成交占比均在20%以上，其中90-110平米的產品成交占比已接近3成，最為暢銷，雖然存量較為明顯，但在市場中這類產品去化速度也較快，目前該產品段的消化周期也最短，已不足7個月。

整體來看，當前商品住宅市場各面積段中，由于臨港限價房項目的入市對70平米以下房源的存量堆積影響較大，導致該面積段產品去化周期較長外，150平米以下的各面積段房源按今年的去化速度算，去化周期均小于10個月，尤其是110平米以下的中小戶型，去化周期均不足8個月；而150-170平米以及170平米以上的大戶型產品去化周期均超過一年，尤其是170平米以上的房源，去化周期最長為16個月。

據上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示：由于今年政策利好，上海新房市場成交十分活躍，去庫存效果較為明顯，尤其是改善型產品的去化率表現較好，但大戶型產品存量仍有一定隱患，雖然今年豪宅市場表現優異，但由于近年來在產品設計上，大戶型豪宅產品的開發量日漸趨多，今年供應量也較大，因此存量在整體新房市場中也較為突出。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。