上海樓市上漲預(yù)期被打破 一手房降溫二手房趨冷

進(jìn)入傳統(tǒng)金九銀十的上海樓市，成色究竟會(huì)如何？

8月份國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅價(jià)格較7月僅為0.1%的漲幅。

趨向平穩(wěn)或?qū)⒊蔀橹骰{(diào)。來自開發(fā)商方面的聲音對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表明，對(duì)市場的預(yù)期正在逐漸改變。來自世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇對(duì)市場的看法是，做3個(gè)月內(nèi)市場的判斷，趕緊賣趕緊銷售。

“按照通常慣例，四季度本就是供貨的高峰期，但當(dāng)下的環(huán)境，房企不得不加速去化換取業(yè)績和現(xiàn)金流。”某房企不具名營銷總對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“我們也在暗自較量，誰能跑得快。”

在上海，一手房方面，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)促銷；二手房降溫的態(tài)勢則更為明顯。

來自上海房協(xié)最新的報(bào)告提示，“上海的調(diào)控政策在短期內(nèi)不會(huì)放松，金融政策還有收緊的趨勢，市場積壓了大量待售的樓盤等待入市，可以說2018年企業(yè)面對(duì)的市場環(huán)境會(huì)有可能不會(huì)快速轉(zhuǎn)好，企業(yè)要適應(yīng)當(dāng)前的政策環(huán)境，積極做好銷售預(yù)案，管理好現(xiàn)金流，做好繼續(xù)‘越冬’的準(zhǔn)備。”

一手房降溫

反映在市場表現(xiàn)上，在經(jīng)歷8月底的一輪高峰后，上海樓市“金九”的開局并沒有呈現(xiàn)出熱鬧的勢頭。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在9月10日至9月16日當(dāng)周，上海新建商品住宅均價(jià)為5.1萬元/平方米，環(huán)比下跌17.3%，是最近兩個(gè)月均價(jià)最低的一周；成交面積13.6萬平方米，環(huán)比減少0.6%；供應(yīng)面積為14.4萬平方米，環(huán)比減少16.7%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為，基于前期成交快速放量，消耗不少購買力，在整體市場較為平淡的背景下需要更長時(shí)間恢復(fù)，因此9月以來成交一直持續(xù)調(diào)整，盡管有個(gè)別樓盤有不錯(cuò)的表現(xiàn)。但整體上，9月成交或有低于8月的可能，但并不排除在高供應(yīng)下成交或?qū)?chuàng)反彈新高的情況。

根據(jù)易居研究院研報(bào)顯示，盡管8月上海商品住宅供應(yīng)大幅放量，全市總共40個(gè)項(xiàng)目新開盤或加推，但從開盤項(xiàng)目認(rèn)籌情況來看，案場到訪量出現(xiàn)明顯減少，僅三成項(xiàng)目認(rèn)籌率達(dá)100%。“開盤去化兩極分化嚴(yán)重，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目普遍去化較差，盡管市中心項(xiàng)目依舊熱銷，但市場已現(xiàn)趨冷。”報(bào)告如是表示。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，盡管目前上海房價(jià)沒有出現(xiàn)斷崖式下滑，但個(gè)別項(xiàng)目不得不做出適當(dāng)?shù)淖尷麃砑铀偃セ５湫偷陌咐巧虾毶缴逃汉透?xiàng)目買房送寶馬車的營銷宣傳。

上海郊區(qū)項(xiàng)目的去化壓力也開始顯現(xiàn)。另據(jù)上海東方公證處公布的搖號(hào)排序結(jié)果顯示在7月，上海已經(jīng)有12個(gè)樓盤認(rèn)籌組數(shù)少于房源數(shù)，當(dāng)中不少就是為郊區(qū)的項(xiàng)目。而在9月10日至9月16日當(dāng)周，臨港的一項(xiàng)目更是一次性推出600多套房源，均價(jià)為2.6萬元/平方米與板塊均價(jià)持平，可見去化意愿之強(qiáng)烈。

總體上，上海今年新房在持續(xù)涌入市場。數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海新建商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)2.09萬套，比去年下半年上漲103%。整體房源數(shù)量增多。

“近期上海的樓盤供應(yīng)充分說明了供應(yīng)端在發(fā)力，很多新盤其實(shí)過去是積壓的，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有積極供應(yīng)的表現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

值得注意的是，按照上海房協(xié)的報(bào)告指出，2017年上海約有172個(gè)項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件但沒領(lǐng)到預(yù)售證，今年預(yù)計(jì)還有25個(gè)項(xiàng)目可以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，這樣市場就會(huì)形成一個(gè)190個(gè)左右的項(xiàng)目，約1000萬平方米體量，6000億元貨值的“堰塞湖”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“在接下來的9–10月份有可能還會(huì)延續(xù)預(yù)售審批加快的速度。開發(fā)商資金鏈壓力越來越大，在接受審批的心態(tài)就會(huì)越來越低，也開始接受現(xiàn)在的市場環(huán)境，會(huì)想辦法推貨，盡可能減緩資金壓力”。

“主要存貨在上海的中小企業(yè)應(yīng)通過降價(jià)等手段盡快拿到預(yù)售證；拿到預(yù)售證的項(xiàng)目要加快去化速度，加快資金回籠速度。”上海房協(xié)方面提示。

二手房市場趨冷

相比較上海一手房市場，二手房市場的降溫則更為明顯。

上海二手房價(jià)格下降趨勢已經(jīng)呈現(xiàn)。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，上海二手房指數(shù)為3916點(diǎn)，已連續(xù)9個(gè)月下行，相比去年同期下跌1.81%。

上海易居房地產(chǎn)研究院方面認(rèn)為，整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài)，目前絕對(duì)量已經(jīng)處于近6年低位水平，后續(xù)下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交仍將繼續(xù)低位盤整，金九銀十難以出現(xiàn)。

以8月的數(shù)據(jù)來看，在上海130個(gè)板塊中，二手房價(jià)格下跌的板塊達(dá)到56個(gè)，占總量的43%；上漲板塊59個(gè)，占45%；持平板塊15個(gè)，占12%，漲跌板塊均逾四成。但是下跌的56個(gè)板塊，價(jià)格總體下滑0.68%。而上漲區(qū)域價(jià)格總體僅有0.17%的上浮。

不過，上海二手房指數(shù)辦公室則認(rèn)為，8月的成交量連續(xù)第3個(gè)月下降，但擺脫以往1.2萬套左右低位達(dá)五個(gè)月。一手住宅供應(yīng)以37%%增幅并限價(jià)入市，對(duì)二手住宅分流影響不明顯。

不過，二手房賣家心理預(yù)期開始松動(dòng)已經(jīng)有所表現(xiàn)。根據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，在8月27日至9月2日當(dāng)周，上海二手房掛牌價(jià)下調(diào)比例增加1.55%–36.77%，到9月9日這一比重上升到了41.66%。這期間，掛牌價(jià)格持平的賣家數(shù)量占比均超過43%的水平，由此來看價(jià)格下調(diào)與持平是當(dāng)前市場大趨勢。

另據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，一些房東撤牌觀望的情緒也有所體現(xiàn)。截至8月底，上海二手住宅掛牌量為79114套，比去年同期下降約50%。“一些房東由原先的賣房變?yōu)槌鲎狻！币恢薪殚T店中介對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

相比較部分一手房在郊區(qū)趨冷的行情，上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)現(xiàn)，二手房方面在新興城區(qū)近郊延續(xù)議價(jià)攬客，普通剛需及中級(jí)改善成交增多，中外環(huán)間房源關(guān)注度上升。“8月中心城區(qū)成交量下降幅度最大，大面積豪宅下降明顯。”上海二手房指數(shù)辦公室報(bào)告認(rèn)為。

按照上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的看法，上海的二手房市場量縮得很小，基本從2016年四季度開始就一直處于量能偏低運(yùn)行的狀態(tài)。一方面是由于政策調(diào)控的原因；另一方面是市場內(nèi)部也有調(diào)整的自我需求，過去兩年這一波上漲幅度都比較大，市場需求透支，需要重新休整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。