推進資產(chǎn)證券化 促進住房租賃市場發(fā)展

我國現(xiàn)有的以個人住房租賃為主體的分散性租賃存在著房源分散、管理難度大等突出問題，推進資產(chǎn)證券化，促進住房租賃市場發(fā)展是一條可行之路。

隨著我國城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，住房租賃成為解決城市新市民和中低收入者住房問題的重要手段。在大中型城市，住房租賃需求的增長與住房租賃市場發(fā)展不規(guī)范、不充分的矛盾還很突出，成為影響城市可持續(xù)發(fā)展的一個重要問題。

我國現(xiàn)有的以個人住房租賃為主體的分散性租賃存在著房源分散、管理難度大等突出問題，租房中介的規(guī)范性也亟待進一步完善。稅收問題涉及機構租賃的融資、房源或項目獲取、改造、運營等各個環(huán)節(jié)，目前存在多個需要突破的政策瓶頸。推進資產(chǎn)證券化，促進住房租賃市場發(fā)展是一條可行之路。

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts），即REITs，是一種通過發(fā)行股份或收益憑證匯集資金，將來自房地產(chǎn)物業(yè)的投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資標的通常是能夠提供穩(wěn)定租金回報的房地產(chǎn)項目。基礎物業(yè)類型多樣，包括辦公、服務式公寓、工業(yè)物流、酒店、零售、商業(yè)綜合體等。

作為一種新興的結構化融資工具，REITs不僅可以為房地產(chǎn)市場提供傳統(tǒng)融資途徑之外的融資手段，優(yōu)化房產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債結構，使其實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運營，也可以豐富資本市場投資產(chǎn)品，為眾多中小投資者參與房地產(chǎn)市場投資提供機會。

我國目前發(fā)行的類REITs產(chǎn)品同成熟市場REITs產(chǎn)品與國際相比在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面存在一定差異。目前世界范圍內(nèi)已經(jīng)推出REITs的國家，均在第一支REITs發(fā)行之前一到三年，就已經(jīng)有針對REITs的專項法律法規(guī)出臺。我國至今并未單獨對REITs產(chǎn)品制定相關稅收優(yōu)惠政策。在現(xiàn)有稅收法規(guī)下，如果成立公司制的REITs，將不可避免會遇到雙重征稅的問題。

鑒于此，可從以下幾方面做創(chuàng)新探索：

土地增值稅在REITs產(chǎn)品架構下遞延繳納。

建議對擬發(fā)行REITs產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)暫緩征收土地增值稅，當原始權益人對外轉(zhuǎn)讓權益性份額，或REITs產(chǎn)品對外市場化處置資產(chǎn)或?qū)椖抗竟蓹鄷r，原始權益人再按照原計稅基礎補繳相應土地增值稅款。

增值稅設立環(huán)節(jié)簡化不征收條件，運營環(huán)節(jié)仍按5%簡易征收。

當前實踐中，REITs產(chǎn)品下的項目公司通過資產(chǎn)重組取得的不動產(chǎn)，同樣被視為在2016年5月1日后取得，適用11%銷項稅率。對于租賃住房及其他各類商業(yè)地產(chǎn)而言：若其適用財稅〔2016〕36號文規(guī)定不征收增值稅，則項目公司無法取得進項稅票，且其固有的成本費用結構導致其難以取得運營期間足夠的進項稅額與之抵扣，在此情形下項目公司的實際增值稅負擔會明顯高于5%，從而降低投資人收益。

按照實質(zhì)重于形式的原則，建議對于《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，在進行REITs操作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至新設項目公司后，繼續(xù)沿用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

此外，還可嘗試對租賃住房等國家鼓勵民生領域REITs項目適用低稅率，設立環(huán)節(jié)遞延繳納所得稅，免征印花稅，運營環(huán)節(jié)減免征收所得稅等措施。

集中租賃、自持性租賃等機構租賃模式是未來大中型城市住房租賃的發(fā)展趨勢，在這個過程中，土地、金融、稅收和法律相關政策措施配套支持，相信當前發(fā)展中遇到的瓶頸必能突破。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。