上海二手房核驗價考驗中介：“陰陽合同”不管用 房貸審批只看最低價

近日，時代周報記者走訪上海多家二手房中介機構，同一套房屋被明里暗里標注兩個價格，以此應對掛牌價核驗政策。這漸成行業“潛規則”。

上海7月19日正式實施掛牌價核驗新政，二手房市場降溫明顯。新政出臺后，房屋對外掛牌價需通過政府核驗后才可掛出；未能通過核驗，報價虛高的房源，中介不得對外發布。

賣房者硬撐價格，置換客轉至觀望，市場博弈直接影響二手房成交量。據兔博士APP最新數據，7月上海二手房市場成交重新跌回3個月前水平，累計總成交僅21475套，向下貼近月均2萬套的交易榮枯線。

“7月最后一周，上海幾乎所有區域的交易中心的排隊現象都不見了，而核驗價格也拉長了交易周期。”兔博士APP創始人劉煜向時代周報記者表示，新政影響顯而易見，但因二手房交易周期本身具有延后效應，7月成交價格仍未完全體現政策“殺傷力”。

一套房子兩個價格？

“掛牌價高于核驗價，就無法在門店或線上公開展示。不過，在實際操作過程中，核驗價格并不影響實際的網簽價格。”8月6日，上海某中介門店的經紀人徐憶（化名）向時代周報記者介紹。

他手頭有部分房源，在實際交易的過程中，買家依然需要支付至賣家的心理價格，而不是僅僅只是按核驗價成交。

徐憶透露，新政出臺不久，房東和部分中介或多或少都有抵觸心理，但監管力度加強。“我附近一家中介因違規上架未經核驗價格的房源，被罰了20萬元。”徐憶說。

“房東的心理價位肯定高于核驗價。”8月10日，奉賢區某中介門店的經紀人劉文（化名）向時代周報記者表示，房東心理價和實際核驗價格之間的差價，一般情況下由交易雙方私下簽訂補充協議，或以裝修款名義簽訂另一份合同。差額部分在過戶當天由買房人先行支付，隨即再與房東去交易中心完成過戶。

8月13日，長期關注上海二手房市場的業內人士張云（化名）向時代周報記者表示，核驗價政策影響下，業已高價掛牌的房源已在中介機構“檔案抽屜”，“這部分確實很難全面監管。”

張云還指出，簽訂補充協議的做法在二手房市場上并不少見。過去二手房交易中就存在“陰陽合同”的情況，買家和賣家通過簽訂兩份不同價格的購房合同，通過做低或做高房價來達到多貸款或少交稅的目的。不過，這一交易方式仍存風險，最有保障的還是實價交易。

“核驗價格更多影響的是后續在市場上掛牌房東的心理預期，當房東們看到市場價格相對統一的情況下，就不會胡亂再進行掛牌。”張云表示。

“三價就低”補漏洞

如何補上二手房“陰陽合同”的漏洞？8月9日，時代周報記者在上海詢問了多家銀行，部分銀行明確表示，已經正式開始實行房貸審批的“三價就低”政策，即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度，進一步規范二手房市場。

8月10日，上海某銀行的一位個貸經理指出，按照現在的行情，銀行核定的價格普遍都較成交價會低一些，對于買房人來說，貸款的額度會較之前有所減少。但他指出，另外一個重要的背景是，由于放款積壓，目前他所在的銀行已經暫停接單兩個多月了。

“如果現在提交申請，最快可能也要到年底或者明年年初才能放款。”上述個貸經理進一步表示。

談及此次房貸審批“三價就低”政策，上海中原地產分析師盧文曦分析指出，“三價就低”政策的出臺，意味著房貸進一步“去杠桿”，進一步打擊炒高房價的“陰陽合同”行為。

“這次‘三價就低’主要針對的是二手房交易中的一些炒作行為。”在盧文曦看來，一些炒房客可能會為了獲得更高杠桿，通過“陰陽合同”將房價做高，從而獲得更多的貸款。

“今年以來推出的認籌規則、新房限售等調控內容多針對新房市場，但上海是以存量房為主的市場，單一調控新房市場效果有限。因此，二手房同樣要加大管控力度，‘一二手’調控協同才能穩定整個樓市。”盧文曦進一步表示。

“三價就低”新規確實能夠威懾“陰陽合同”。8月12日，同策好房的一位經紀人向時代周報記者表示，二手房掛牌價核驗政策出臺后，有些中介明里暗里會出兩個價格，‘三價就低’新規出臺后，部分中介同行開始放棄這種操作。

“二手房交易環節中，大部分還是自住為主的剛需客戶，基本都需要貸款，‘三價就低’后，因為銀行方面是根據三種價格中的低價來進行評估和房貸，盲目做高房價也貸不出這么多，因此也就沒有了意義。”該經紀人表示。

張云透露，相關部門下一步或將針對炒作房產的“陰陽合同”，繼續對中介進行抽查溯源，一旦被發現有類似情況，相關中介機構或將受到嚴厲處罰。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。