二手房成交上升回暖明顯，指導價也松動了？

7月以來，低迷了一段時間的二手房市場熱度漸漸回升，甚至有部分城市出現了二手房成交量超越新房的現象。

在這背后，各地對于二手房調控的放松起到了關鍵作用。尤其是自去年2月份起部分城市實行的二手房指導價制度，在近期出現了松動跡象。

西安確認暫停二手房指導價

自2021年2月，深圳率先推出二手房指導價起，據機構統計，截至去年底，全國共有15個城市建立了二手房指導價發布機制，這其中就包括陜西省省會西安。

2021年7月，西安發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，要求西安市房產交易管理中心以住宅小區為單位，形成二手住房成交參考價格，并對外發布。

作為打擊通過加杠桿等方式炒房的重大“殺器”，二手房指導價大大抑制住了樓市虛火。以曾有“炒房第一城”之稱的深圳為例，深圳市房地產信息平臺顯示，在2021年全市二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創下近15年的新低。

同深圳類似，二手房參考價政策出臺后，西安的二手房市場也一度持續降溫。根據國家統計局數據，自2021年10月，西安二手房價首次出現環比下跌，此后也幾乎一直保持著降勢。

“西安的二手房價相對于新房優勢不大，而且西安有一個很重要的特點是二手房交易費用比較高，先不說稅費之類的，光中介費就能達到三個點，這也導致很多人能買新房就不愿買二手房。”一位西安房地產工作人員對中新財經記者表示。

二手房市場的遇冷也引起了相關部門的關注。5月28日，西安市發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》，其中明確提到“促進二手住房流通”。

6月底起，二手房成交參考價陸續從西安多個二手房交易平臺上消失，后經西安市住建局相關工作人員確認，西安目前暫停發布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

“對西安房地產來說這是個利好，現在市場也需要寬松政策。”陜西省房地產研究會會長王圣學認為，同時，參考價是一種短期調節手段，長期來看，房地產市場真實交易價格最終會浮出水面。

多地取消或放松二手房指導價

當前，有類似情況的不只是西安。據克而瑞研究中心統計，截至目前，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項政策，包括西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

一年多的時間里，15城實施二手房指導價以后，二手房價逐漸向理性回歸。當前所謂的“取消或放松”，主要指的是和去年政策剛剛出臺時相比，執行情況差別明顯。

克而瑞提到，比如，成都和寧波的松動主要表現在高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導價；廣州和東莞掛牌房源價格受指導價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。還有一部分城市二手房指導價“名存實亡”，比如北京和無錫指導價偏高，不少項目指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米；溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。

但需要強調的是，由于一座城市里發布二手房指導價的房源往往會存在于不同的地段、面臨著不同的行情，具體的執行情況也不盡相同。

北京市海淀區一位房產中介對記者表示，當下自己了解到周圍片區二手房指導價的執行還是相當堅挺：“我們這里屬于老學區，基本不愁賣，還是需要指導價來控制。”

深圳市一位房產中介則對記者表示，深圳也會有一些低于指導價的房源，這些房源主要以價格較高的豪宅為主。“這些總價高的房子議價彈性也會大些，最近我知道的有指導價在1500萬元左右的房子，掛牌價不到1400萬元。”

二手房回暖態勢明顯

二手房，因為受政策影響尤其大，被視為房地產市場的風向標。可以見得的是，隨著二手房指導價的松動等一系列利好政策的出現，市場的活躍度顯著提高。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，截至7月26日，7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青島、蘇州這八城新房成交43326套，二手房成交52043套，二手房成交明顯超新房成交。

其中表現尤其突出的當屬成都。易居研究院監測數據顯示，7月成都二手住宅成交17296套，環比增長3.6%，同比暴增386.1%，創下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

根據北京住建委官網數據，7月北京二手房成交12338套。能超越以二手房為主的老牌一線城市北京，成都的表現實屬不易。業內普遍認為，成都二手房限價取消，被壓制的市場需求集中釋放是重要原因。

“基于一、二手房聯動效應，二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放，未來一段時間內，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場將先于新房轉暖。”易居研究院認為，隨著二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。

分析普遍指出，未來一段時間，次新二手房仍將保持比較強勁的復蘇勢頭。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。