共有產權住房《暫行辦法》征求意見 六問共有產權住房

8月3日，北京市住建委就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》公開征求意見。《暫行辦法》明確，共有產權住房是對原自住房政策的進一步調整、優化、升級、規范，今后不論從建設品質、管理水平、供應規模上均會進一步提高，政府與購房人將按份共有產權，單身人士申購需年滿30周歲，各區房源至少30%配售“新北京人”。根據政策的延續性，《暫行辦法》適用于新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的自住房項目，原有的自住房仍然執行老辦法。市民如對《暫行辦法》有意見與建議，可在2017年8月10日17時前，以傳真或電子郵件方式反饋至市住建委。

1、什么是共有產權住房？

政府與購房人共享產權

共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。保障性住房專業運營管理機構，也就是代持機構，將代表政府持有共有產權住房政府份額。

共有產權住房的管理，將以各區為主導，主要用于滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。

戶型上，共有產權住房繼續延續以中小套型為主的建設標準。

2、誰能申請共有產權住房？

家庭成員名下均無住房

《暫行辦法》明確一個家庭只能購買一套共有產權住房。申請購買本市共有產權住房的家庭，應符合以下條件：首先，申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。其次，申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。

另外，有下列情形之一的，不得申請購買共有產權住房：包括申請家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議的；申請家庭有住房轉出記錄的；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的；申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。

3、如何申請共有產權住房？

區住建委官網在線申請

符合條件的家庭可在網上申購期間登錄區住房城鄉建設委（房管局）官方網站提出項目購房申請。市住建委會同公安、地稅等部門在申購期結束后20個工作日內，對申請家庭的購房資格進行審核。經審核通過的家庭，可取得申請編碼。

分配將通過搖號進行。區住房城鄉建設委（房管局）應按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，確定搖號家庭名單，并在其官方網站公示。共有產權住房開發建設單位取得預售許可或辦理現房銷售備案后，通過搖號確定選房順序。

需要注意的是，申請家庭取得的申請編碼可申請其他項目，申請時須重新登錄區住房城鄉建設委（房管局）官方網站激活申請編碼。申請家庭情況有變化的，應及時登錄網站進行變更。市和區住房城鄉建設委（房管局）按規定重新進行審核。

申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。

4、共有產權住房如何定價？

比同地段同品質普通商品房便宜

《暫行辦法》稱，共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。

開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

至于政府和個人如何分配產權份額，將參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。為讓購房人心中有數，共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，并由市住建委會同市發展改革委等部門共同審核后確定，評估及確定結果應面向社會公開。

購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

購買共有產權住房，不動產登記部門會向購房人核發不動產權證書，并按規定在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內容。

5、如何處置共有產權住房？

所持份額可用于抵押

共有產權住房購房人應當按照本市商品住宅專項維修資金管理規定，全額繳納住宅專項維修資金。

共有產權住房的物業服務費，由購房人承擔，并在購房合同中明確。

此外，共有產權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產權份額用于抵押。其中，代持機構抵押融資只能專項用于本市保障性住房、棚戶區改造建設和運營管理。

6、能否租售共有產權住房？

滿五年后可轉讓份額

已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。但購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。

回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。

共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。購房人向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網絡服務平臺發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

如果共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件的家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產權。

對于出售的價格，代持機構行使優先購買權、購房人購買政府份額的房屋價格，應委托房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。

購房人轉讓價格明顯低于評估價格的，代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。

購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應按市場價格購買政府份額，取得商品住房產權后實現退出，或由代持機構回購其所有的產權份額。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。