銀行應加強 “共有產權住房”金融支持方案創新

近日，北京市住建委對外宣布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據該辦法，北京擬新推“共有產權住房”，“新北京人”獲得共有產權房的比例不低于30%。

有業界專家認為，雖然“共有產權”政策對商業銀行貸款業務并沒有直接影響，但由于銀行貸款中地產類融資占比過高，“共有產權”對房地產價格的影響會傳導到商業銀行房地產行業貸款、地產類企業、居民按揭貸款的存量與增量業務。

“若‘共有產權’在北京得以確認，商業銀行的個人信貸也會從按揭更多地轉向消費信貸。商業銀行應積極開展‘消費信貸’、‘租金貸’、‘共有產權貸’等新業務品類，以應對個人住房貸款回落的風險。”中國人民大學國際貨幣研究所研究員李虹含在接受記者采訪時表示。

銀行房地產貸款資產質量承壓

“共有產權住房”就是買房人與政府共有房屋產權。北京市住建委相關負責人解釋說：“共有產權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的‘使用權’讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

方正證券房地產首席分析師夏磊分析稱，“共有產權房”實質上是商品房的一種，是有保障功能的商品房，但在產權份額上由政府持有一部分，減少了購房人的壓力。由于其產權分割更為清晰，日后北京新入市的自住房會逐漸被共有產權房取代。

顯而易見，“共有產權住房”的推出，增加了一種住房供給，使購房者多了一種選擇，而對于開發商而言，或許不是一個好消息。

“這一政策對于穩定房價預期將起到一定的積極作用。”鏈家研究院院長楊現領表示。

“‘共有產權’在北京落實之后，房價有可能企穩或小幅回落，意味著抵押品總價值將因地產價格的下滑快速縮水。”李虹含告訴記者。

記者在采訪中了解到，商業銀行原有貸款品類中，房地產行業、地產企業融資、居民中長期按揭貸款占比較高，約占貸款總規模的40%，其抵押品大部分是房屋、土地等。

李虹含表示，根據新資本協議等監管規定，如果抵押品價格下滑，銀行必須針對這一債權進行準備金計提，杠桿比率下滑，不良貸款比率有可能進一步提升，對商業銀行房地產貸款質量形成潛在的壓力。

地產類信貸融資需求或將萎縮

銀行業人士告訴記者，目前商業銀行對房地產行業的資金支持主要體現在兩方面，即對居民購房的個人購房貸款支持和對房地產企業融資需求的支持。

對于房地產企業來說，在其發展的不同階段，銀行在企業的資金來源、周轉中都扮演了不可或缺的角色。

據介紹，房地產業獲得商業銀行貸款支持的主要有兩種用途：一種是支付土地周轉市場的低價款項（銀監會等政策從2016年9月開始限制商業銀行支持房企拿地融資），另一種是用于房地產建設項目中支付給建筑商的款項。

需要購買房地產產品的一方，在購買時可以向銀行提出申請，通過按揭貸款來購買，將房地產產品賣出后，所得款項用來交付銀行貸款和利息，形成一個循環的周期。整個循環周期的資金鏈運轉都是依靠商業銀行的房地產貸款，其利息收入也來源于其中，在這一周期中，房地產業和銀行業二者實現了共贏。

“在房地產調控強化，建立長期有效機制的過程中，傳統的房地產信貸需求可能會萎縮。”李虹含認為，“共有產權”主要是支持自有商品住房、保障房與租賃市場發展起來，預期未來還會陸續有一系列政策出臺，在此背景下未來會有更多的居民會偏向選擇租房。另外，隨著國家房地產宏觀調控政策的進一步深入和居民購房熱情的下降，房地產企業融資需求將進一步萎縮。

大力發展租房類融資服務

為抑制房價過快上漲，2016年下半年以來北京市土地出讓采取“限房價競地價”和競報自持面積比例以及設計方案的模式進行土地上市交易，多塊上市土地最終以“全部自持”的方式取得，包括萬科、中鐵等均以自持形式競得自持商品住房用地。

業內人士表示，隨著自持商品房用地的逐漸增多，未來房地產企業開發融資的還款來源由單一的依靠房產銷售回款變為通過房地產投資信托基金（REITs）資產支持計劃受讓租金收益權的方式，實現租金收入提前回款，從而歸還開發融資款項，或者通過REITs資產支持計劃回購政府占比30%房產份額。

“若‘共有產權’在北京得以確認，商業銀行在發放房地產開發貸款的同時可考慮為客戶設計未來以REITs資產支持計劃的方式實現商業銀行資金的退出，從而保障商業銀行資金安全。”李虹含提出。

據了解，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

2015年1月6日，《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》發布，明確提出“用3年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場”、“積極推進REITs試點。REITs是一種金融投資產品，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發展，有利于解決企業的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應”。

李虹含認為，銀行應響應國家號召，可以選擇長租類或者共有產權住房類資產開發公司，如萬科（年內發展10萬套計劃）、世聯行（年內發展10萬套計劃）、龍湖地產等發放貸款。

“同時，商業銀行應創新地產共有產權與租賃類企業的金融支持方案，包括REITS、公積金補貼、共有產權、自住房制度等鼓勵房地產物業公司轉型。此外，成立房地產企業并購基金，盤活一線城市存量房業務，加快存量房轉租賃住房、共有產權住房的轉化速度。”李虹含建議。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。