社科院:樓市將現短期調整 一二線城市將深度調整

今年9月到明年上半年，樓市總體將出現短期調整，深度調整城市更加集中。時間維度上，房地產銷售價格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產投資增長幅度或劇烈波動。調整可能稍有遲到，但不會缺席。空間維度上，一二線及熱點城市將深度調整，商品房庫存增加預計從三四線以下城市繼續向二三線城市蔓延。與此前相比，本輪周期市場啟動時間更長，但市場過熱的時間和空間的集中程度空前，深度調整城市也比較集中。盡管三四線及以下城市調整彈性小，但由于一二線熱點城市不僅占全國市場份額大，而且風向標意義強，因此，本次全國樓市調整及其對宏觀經濟的影響會比較顯著。

上半年，一線城市先暴漲后回落，二線熱點城市先緩長后暴漲。一些具有潛在投資價值城市包括被輪番炒作，包括：東部大城市群的周邊城市，人口眾多、經濟發達的中西部中心城市的周邊區域，人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的城市的中西部三四線城市，以及擁有獨特的環境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。但三四線城市及以下多數平穩甚至下降。

按照“宏觀經濟、金融市場、土地市場、勞動力市場和住房市場”互相作用的分析框架，房地產供求、投資及價格變化的動態傳導機制是：經濟下滑-刺激政策-信貸首先擴張至需求端的抵押貸款-量價齊升-開發企業獲得開發信貸和售房回款-房地產投資及經濟增速提升-市場預期樂觀-拍買土地、地價暴漲-強化市場預期-房價暴漲-抑制性政策出臺-資金收緊導致需求下降、價格調整和預期改變-投資增速下降或者供給過剩-宏觀經濟下滑。其中，主要是受到政策調整影響，加上預期相應變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，進而加劇市場短期波動。另外，不同城市的基本面決定與貨幣政策波動結合，導致城市間市場分化。本世紀以來的中國樓市存在的3年左右一次的短周期，與上述相互作用的機制運行不謀而合。筆者認為，樓市出現短期調整主要基于以下幾點理由。

第一，基本面變化決定，市場周期性調整不可避免。針對上一輪房地產下行及宏觀經濟下滑，中央政府從2014年下半年即開始調控轉向積極并不斷加碼，但是直到2015年年中，樓市（量價）才開始進入緩慢加速的通道，但整個2015年投資俯沖式下滑，這主要金融機構的信心，導致金融機構貸款偏好抵押貸款和厭惡開發貸款。2016年初貨幣大量投放和去庫存政策，徹底改變了金融機構預期，在抵押貸款繼續以50%以上增長同時，延遲的開發企業到位資金開始逐步增加達到1-7月的15%以上。未來，總體貨幣政策將趨于中性，在過去一年獲得階段性釋放甚至透支后，城市存量人口消費需求也將有所放緩。信貸收縮和市場趨淡，導致量價回落，將導致投資減緩。從2015年中到2016年底，市場上升期將達到一年半。

第二，制度變革釋放新需求，將減弱整體調整幅度。上述基本面分析是在制度不變的假定下進行的。近年來中央和地方出臺多項制度改革措施，尤其是8月《國務院關于實施支持農業轉移人口市民化若干財政政策的通知》從保障農業轉移人口子女平等享有受教育權利，支持創新城鄉基本醫療保險管理制度，支持完善統籌城鄉的社會保障體系，加大對農業轉移人口就業的支持力度，建立農業轉移人口市民化獎勵機制，均衡性轉移支付適當考慮為持有居住證人口提供基本公共服務增支因素等八個方面，不僅含金量比較高，而且試圖從機制上解決問題，相信會對激勵農民工購房市民化起到長期積極作用，對三四線及以下城市去庫存和房地產市場的發展具有十分積極的影響。新增需求釋放將對沖、延遲和減緩房地產市場的調整。

第三，資本助力投資穿越，深度調整城市較為集中。基本面之外的投機分析發現：在資產荒、實體產業不景氣和樓市區域分化的背景下，產業資本、金融資本為尋求投資和投機機會，一直在當前與未來之間、一線與二線城市間、樓市與、股市、債市及有限的幾個市場間迅速穿越。而金融創新包括需求端的首付貸、眾籌、PTOP，供給端的基金、信托、小額信貸、股權、債權融資，使樓市進入更加資本化時代，樓市不僅進一步放大金融杠桿，吸入更多的場外資金，而且更被強大的資本力量所操縱，目前產業資本、金融資本、機構投資、居民投資房地產在一二線熱點城市急劇升溫，地王頻現歷史空前、二手房交易量暴漲、房價地價暴漲，但投資增長繼續放緩。一些有潛在價值的城市繼續將被發掘和輪番炒作，一些三四線城市將受之輻射、傳染與影響。稍后必將引起中央重視，并責成相關城市政府陸續出臺較為嚴格的的金融、財稅甚至行政等抑制投機政策，進而導致大量投資將迅速消失或瞬間轉移。熱點和透支潛力的城市在劇烈調整后將陷入低迷。全國樓市信心將受到負面影響。

由于房地產市場的影響因素十分復雜多變，不論是由于政策有缺陷還是執行不到位，還是由于系統內外影響因素的突變，未來房地產市場走勢都不排除有新的偶然和意外出現。同時，由于本次樓市調整可能具有時空“集束性”強和動能大的特點，筆者建議，做好相關抗調整相關預案和準備。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。